In den europäischen Ballungszentren sind Wohnflächen ein knappes Gut – aus der Nachfrage- und Angebotsperspektive. Die Kombination aus knappem Angebot und hoher Nachfrage führte in den zurückliegenden Jahren zu einem beschleunigten Mietwachstum. Auch die gegenwärtigen volkswirtschaftlichen Turbulenzen und die veränderte Zinslandlandschaft sorgen für keine signifikante Veränderung der Wohnungsmiete, bei den Bestandspreisen lassen sich Wertanpassungen im einstelligen Prozentbereich messbar machen. Die Folge ist, dass für einen zunehmenden Anteil der Haushalte die (Miet-) Wohnung in einer europäischen Großstadt immer weniger innerhalb der finanziellen Möglichkeiten liegt. Getragen wird diese Entwicklung auch durch die hohen Inflationsraten, die im Jahr 2022 bis Q2/2023 in der europäischen Volkswirtschaft zu bilanzieren waren.

Sie ahnen es sicher schon: der direkte Vergleich der Löhne und Gehälter ist zunächst wenig aussagekräftig, deshalb haben wir uns eine indirekte Größe vorgenommen. Nach der Definition von Eurostat liegt eine Wohnkostenüberbelastungsquote vor, „wenn die Wohnkosten eines Haushaltes über 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommen betragen“. Und hier lassen sich dann Vergleiche aufzeigen.

Wird der Anteil an europäischen Haushalten betrachtet, die über eine zu hohe Wohnkostenbelastungsquote verfügen wird deutlich, welche Heterogenität aktuell auf den europäischen Wohnimmobilienmietmärkten vorzufinden ist. So lag Anfang 2023 in der Eurozone der Anteil an Personen, die in einem Haushalt leben, bei dem die Wohnkosten über 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommen betragen, bei 9,4 %.

Die Wohnkostenquote in ausgewählten Ländern:

–             Die Niederlande liegen mit einem Anteil von 21,7 % deutlich oberhalb des EU-Durchschnittes.

–             In Portugal (5,0%), Finnland (5,4%) und Polen (5,6%) sind die Werte dagegen am geringsten.

–            Auch Deutschland liegt mit einem Anteil von 11,8 % über dem Durchschnitt, Schweden (9,1%) leicht darunter.

Liegt die Lösung in einer Angebotsausweitung, Deurbanisierung oder Flächenreduktion?

Als effektives Instrument zur Senkung der Wohnkostenbelastungsquote ist es quantitativ und politisch durchsetzbar lediglich die Erweiterung des Angebotes zu nennen. Jedoch führt derzeit vor allem das Zinsniveau in Europa zu einer Zurückhaltung der Investoren im Bereich Immobilieninvestitionen. Eine deutliche Entspannung der Situation auf dem europäischen Mietmarkt für Wohnflächen, aufgrund einer Erweiterung des Angebotes, ist daher in nächster Zeit nicht zu erwarten. Bis dahin bleiben nur die Alternativen „Einschränkungen in Konsum & Fläche“ oder – relativ unrealistisch – der Wegzug in Regionen mit einem entspannteren Wohnungsmarkt.

Das seit Juni 2023 im Bau befindliche Objekt in der Straße „Hansebelt“ in Gremersdorf wird über eine vermietbare Fläche von insgesamt 31.523 m² verfügen, die sich auf drei autarke Halleinheiten mit insgesamt 26.335 m² Hallenfläche, 3.119 m² Mezzanine-Lagerfläche, 1.282 m² Bürofläche und ein separates Außenlager mit 785 m² verteilt. Für die Andienung werden insgesamt 27 Überladebrücken vorhanden sein. Der Außenbereich des insgesamt rund 62.000 m² großen Grundstücks verfügt über 36 Lkw- und 58 Pkw-Stellplätze, davon 6 ausgerüstete mit Elektroladestationen sowie überdachte Fahrradstellplätze.

Das Objekt wird nach neuen und hohen technischen Standards entwickelt und erzielt im Catella Nachhaltigkeitsmonitor ein hohes Gesamtergebnis. Um bei der Wärmegewinnung möglichst unabhängig von fossilen Brennstoffen zu sein, wurde eine hybride Gas-Elektro-Heizung für die Hallenflächen eingesetzt. Diese wird von der PV-Anlage gespeist und ist für die Nutzung von Wasserstoff als alternativer Brennstoff vorgerüstet. Die Büro- und Sozialbereiche werden über eine Luft-Wärme-Pumpe mit Fußbodenheizung versorgt. Die Beleuchtung in Halle und Büro erfolgt über eine LED-Beleuchtungstechnik. Neben einem Sprinklertank und zwei Regenrückhaltebecken verfügt das Objekt über eine eigene Trafostation. Die Außenflächen sind größtenteils mit Rasenflächen, die Grundstücksgrenzen mit Baum- und Strauchbepflanzung begrünt.

Hauptmieter des Objektes ist die Delticom AG, Online-Marktführer im Handel und der Distribution von Reifen und Kompletträdern, der 67% der Flächen langfristig angemietet hat.

In unmittelbarer Nähe zum Objekt entsteht derzeit der Fehmarnbelt-Tunnel, der Deutschland (Puttgarden) und Dänemark (Rødbyhavn) direkt miteinander verbinden wird und so eine wichtige Verbindung zwischen Skandinavien und Mitteleuropa schaffen und neue Lieferwege erschließen wird. Im Zuge dieses länderübergreifenden Infrastrukturprojektes wird auch das daran anschließende Schienen- und Straßennetz auf beiden Seiten des Tunnels ausgebaut. Mit der Fertigstellung des Fehmarnbelt-Tunnels in 2029 wird sich die Relevanz des Standorts noch einmal signifikant erhöhen.

Die Catella Real Estate AG wurde bei dem Ankauf rechtlich und steuerlich von DLA Piper UK LLP sowie technisch von Arcadis Germany GmbH beraten. Hinsichtlich der ESG-Anforderungen wurde von der Arcadis Germany GmbH außerdem ein ESG-Assessment und Taxonomie-Check sowie eine Carbon Due Diligence durchgeführt. Condor Immobilien GmbH, Mülheim, hat die Transaktion vermittelt.

„Catella konnte sich erfolgreich das 14. Objekt für das Sondervermögen „Catella Logistik Deutschland Plus“ sichern“, freut sich Wolfgang Holzberger, Senior Investment Manager Logistics bei der CREAG. „Mit dem Objekt „Gremersdorf“ investiert der Fonds in eine sehr interessante Wachstumsregion mit Zukunftspotential. Mit dem Fertigbau des Fehmarnbelt-Tunnels wird sich die Relevanz des Standorts Gremersdorf noch einmal signifikant erhöhen, was für unser neues Objekt deutliche Wertsteigerungspotenziale schafft.

Die Immobilie passt insgesamt sehr gut zur Zielallokation des Fonds und stellt eine großartige Ergänzung des Portfolios in Bezug auf die ESG-Kriterien dar.“

Über den Fonds „Catella Logistik Deutschland Plus“

Der „Catella Logistik Deutschland Plus“ hat ein Zielvolumen von rund 350 Mio. EUR und investiert in nachhaltige Lager- und Logistikimmobilien in Deutschland und den angrenzenden Nachbarländern. Im Investitionsfokus stehen Objekte in guten bis sehr guten Lagen etablierter Logistikregionen mit Nähe zu Verkehrsknotenpunkten und Ballungsgebieten sowie Produktionszentren. Die Investmentstrategie konzentriert sich sowohl auf Bestandsobjekte als auch auf Neubauimmobilien und Spezial-Logistikhallen (z.B. Paketverteilzentren, Zustellbasen, Fulfillment-Center, Cross Dock, Light-Industrial bzw. Industrieimmobilien, Kühllogistik etc.).

Hinweise:

Das hier vorgestellte Beteiligungsangebot „Catella Logistik Deutschland Plus" richtet sich ausschließlich an semi-professionelle und professionelle Anleger im Sinne des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung mit langfristiger Bindung, die mit Risiken verbunden ist. Anleger stellen der Investmentgesellschaft Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann. Die Beteiligung ist nur eingeschränkt handelbar. Es besteht das Risiko, dass sie nicht veräußert werden kann. Die zukünftige Wertentwicklung unterliegt der Besteuerung, die von der persönlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist und sich in der Zukunft ändern kann. Es bestehen weitere Risiken, die in den Informationen für semiprofessionelle und professionelle Anleger gemäß § 307 Absatz 1 und Absatz 2 KAGB erläutert werden; diese sind bei der Catella Real Estate AG, Alter Hof 5, 80331 München, erhältlich. Die Catella Real Estate AG bzw. die beauftragte Vertriebsstelle wird sich vor Zeichnung eines semi-professionellen Anlegers nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen davon überzeugen, dass dieser in der Lage ist, die mit dieser Beteiligung verbundenen Risiken zu verstehen.

For European residential construction, the overall picture looks bleak. This mixed situation can be explained primarily by the significant rise in interest rates: higher financing costs are not only having a negative impact on current transaction activity but are also increasing the costs of project developments. Furthermore, increased construction costs have an additional negative impact on the construction industry. This phasing pattern is leading to a significant decline in new residential construction projects in numerous European markets. This is even though the structural demand for residential space in metropolitan areas is fundamentally there.

It is questionable whether a reduction in housing costs or rents will be recorded soon in European centers because of a significant increase in supply. Current data on the development of building permits in European residential construction show the current significant decline in approved residential space in numerous submarkets of the European residential real estate market. And thus underpin the long-term trend towards further rent increases.

In numerous European countries, the number of approved square meters of usable floor space in residential buildings in the first quarter of 2023 was significantly below the respective level of the previous year.

In Sweden, for example, the level of approved square meters of usable floor space in residential buildings in the first quarter of 2023 was more than 50% below the level in Q1/2022. Significant declines in approved floor space were also recorded in Denmark, Finland, Poland, Germany, the Czech Republic, Austria, and France. The southern European housing markets in Spain and Italy are comparatively robust. Only Portugal recorded growth.

However, even in the Q2 figures – which are only available for individual countries – the Europe-wide trend of declining permits is continuing. In structural terms, this is creating a supply deficit, which on the one hand is causing rents to rise in the existing stock, and on the other is encouraging greater social disparity.

Für den europäischen Wohnungsbau sieht es dabei in der Gesamtbetrachtung düster aus. Diese Gemengelage erklärt sich vordergründig aus dem deutlichen Anstieg des Zinsniveaus: Gestiegene Finanzierungskosten wirken nicht nur negativ auf das gegenwärtige Transaktionsgeschehen, auch erhöhen sich Kosten von Projektentwicklungen. Weiter wirken gestiegene Baukosten zusätzlich negativ auf die Baubranche. Dieses Phasenschema führt auf zahlreichen europäischen Märkten zu einem deutlichen Rückgang von Neubauprojekten im Bereich von Wohnimmobilien. Und dass, obwohl die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsräumen grundsätzlich da ist.

Es ist fraglich, ob in naher Zukunft in europäischen Zentren eine Reduktion der Wohnkosten bzw. Mieten durch eine deutliche Angebotserweiterung zu bilanzieren sein wird. Aktuelle Daten über die Entwicklung der Baugenehmigungen im europäischen Wohnungsbau zeigen den gegenwärtigen deutlichen Rückgang der genehmigten Wohnflächen auf zahlreichen Teilmärkten des europäischen Wohnimmobilienmarktes. Und untermauern damit den langfristigen Trend zu weiteren Mietsteigerungen.

So lag in zahlreichen europäischen Staaten die Anzahl an genehmigten Quadratmetern an Nutzfläche in Wohngebäuden im ersten Quartal des Jahres 2023 deutlich unterhalb des jeweiligen Vorjahresniveaus.

In Schweden bspw. lag im ersten Quartal des Jahres 2023 das Niveau an genehmigten Quadratmetern Nutzfläche in Wohngebäuden über 50 % unterhalb des Niveaus von Q1/2022. Auch in Dänemark, Finnland, Polen, Deutschland, Tschechien, Österreich und Frankreich sind deutliche Rückgänge der genehmigten Wohnflächen zu bilanzieren. Vergleichsweise robust zeigen sich die südeuropäischen Wohnungsmärkte in Spanien und Italien. Einzig Portugal verzeichnete ein positives Wachstum.

Doch auch in den – nur für einzelne Länder vorliegenden Q2 Zahlen – setzt sich der europaweite Trend des Rückgangs der Genehmigungen fort. Strukturell bildet sich damit ein Angebotsdefizit, welches zum einen die Mieten steigen lässt im Bestand, zum anderen einer stärkeren sozialen Disparitäten Vorschub leistet.

Die vermietbare Fläche des Objektes beträgt insgesamt 18.490 m² und verteilt sich auf Produktions- und Lagerfläche (16.622 m²), Büro- und Sozialflächen (1.733 m²) und Mezzanine-Flächen (135 m²).  Auf dem 36.757 m² großen Grundstück stehen 145 PKW-Stellplätze zur Verfügung. Das im März 2023 fertiggestellte Objekt wurde nach hohen technischen Standards entwickelt und schafft mit viel Tageslicht und einer hochwertigen Ausstattung eine angenehme Aufenthaltsqualität für die Nutzer der Liegenschaft. Die Immobilie wurde entsprechend der Wünsche des Mieters 247TailorSteel konzipiert und entwickelt. Eine Drittverwendung mit Logistik-Nutzung wurde bei der Planung des Gebäudes bereits berücksichtigt und ermöglicht eine flexible Nachvermietung.

Die Liegenschaft befindet sich in einem etablierten Gewerbegebiet mit direkter Lage an der A7. In unmittelbarer Nähe befindet sich das Autobahnkreuz Ulm, wodurch der gesamte süddeutsche Raum schnell erreichbar ist. Zahlreiche international agierende Transport- und Logistikdienstleister haben sich in der Umgebung angesiedelt, was die hervorragende Lage als Logistikstandort in Süddeutschland unterstreicht.

Der Mieter 247TailorSteel liefert lasergeschnittenes Blech- und Rohrmaterial nach Maß. Heute nutzen tausende Kunden 247TailorSteel, um maßgefertigte Bleche und Rohre zu bestellen und binnen 48 Stunden zu erhalten. Der Standort Langenau ist Teil der Expansion der Unternehmensgruppe nach Deutschland und stellt dort den bereits dritten Standort dar. Vom Standort Langenau soll der gesamte süddeutsche Raum, sowie Österreich und die Schweiz erschlossen und mit maßgeschneidertem Blech- und Rohrmaterial beliefert werden.

Catella konnte sich mit dem Erwerb der Liegenschaft das nunmehr 14. Objekt für das Sondervermögen Catella Logistik Deutschland Plus sichern und ergänzt damit das Bestandsportfolio durch die Neubauqualität und hohen ESG-Standards hervorragend und stabilisiert durch die langfristige Vermietung weiter den Cash-Flow des Sondervermögens. „Wir freuen uns über die moderne und drittverwendungsfähige Immobilie an einem sehr gefragten Standort. Der Standort mit perfekter Infrastruktur wird dem Mieter die Möglichkeit bieten, das erfolgreiche Geschäftsmodell weiterzuentwickeln und die Expansion fortzusetzen. Trotz des derzeit schwierigen makroökonomischen Umfelds konnte die Transaktion als Sale-and-lease back zu sehr attraktiven wirtschaftlichen Kondition realisiert werden", sagt Lukas Deubzer, Senior Investment Manager der CREAG.

Die Catella Real Estate AG wurde bei dem Ankauf rechtlich und steuerlich von DLA Piper sowie technisch von Arcadis beraten. Die ESG-Due Diligence wurde ebenfalls von Arcadis durchgeführt. Die Verkäuferin wurde durch Greenberg Traurig rechtlich beraten. Die Transaktion wurde durch das niederländische Maklerhaus 1530 Real Estate vermittelt.

Über das Sondervermögen „Catella Logistik Deutschland Plus“

Der offene Spezial-AIF „Catella Logistik Deutschland Plus“ (CLD+) verfügt über ein Zielvolumen von rund 350 Mio. EUR und investiert in nachhaltige Lager- und Logistikimmobilien in Deutschland und den angrenzenden Nachbarländern. Im Investitionsfokus stehen Objekte in guten bis sehr guten Lagen etablierter Logistikregionen mit Nähe zu Verkehrsknotenpunkten und Ballungsgebieten sowie Produktionszentren. Die Investmentstrategie konzentriert sich sowohl auf Bestandsobjekte als auch auf Neubauimmobilien und Spezial-Logistikhallen (z. B. Paketverteilzentren, Zustellbasen, Fulfillment-Center, Cross Dock, Light-Industrial bzw. Industrieimmobilien, Kühllogistik etc.).

Hinweise:

Das hier vorgestellte Beteiligungsangebot „Catella Logistik Deutschland Plus" richtet sich ausschließlich an semi-professionelle und professionelle Anleger im Sinne des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung mit langfristiger Bindung, die mit Risiken verbunden ist. Anleger stellen der Investmentgesellschaft Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann. Die Beteiligung ist nur eingeschränkt handelbar. Es besteht das Risiko, dass sie nicht veräußert werden kann. Die zukünftige Wertentwicklung unterliegt der Besteuerung, die von der persönlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist und sich in der Zukunft ändern kann. Es bestehen weitere Risiken, die in den Informationen für semiprofessionelle und professionelle Anleger gemäß § 307 Absatz 1 und Absatz 2 KAGB erläutert werden; diese sind bei der Catella Real Estate AG, Alter Hof 5, 80331 München, erhältlich. Die Catella Real Estate AG bzw. die beauftragte Vertriebsstelle wird sich vor Zeichnung eines semi-professionellen Anlegers nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen davon überzeugen, dass dieser in der Lage ist, die mit dieser Beteiligung verbundenen Risiken zu verstehen.

Im Gegensatz zum Investmentmarkt hält sich der Bürovermietungsmarkt recht stabil. Die Entwicklungen der letzten vier Quartale auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt haben gezeigt, dass trotz Homeoffice-Nutzung auch in der „New Work“-Bewegung das Bürogebäude ein zentrales Element in der Arbeitswelt darstellt. Gleichwohl werden in den kommenden Quartalen Flächeneinsparpotenziale auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt messbar werden. Diese werden primär in Peripherie-Lagen großer Bürozentren sowie punktuell an C- und D-Standorten zu Tage treten. Im Gegensatz wird in zentralen Lagen der Top 7 Standorte auch in Zukunft eine nachhaltig hohe Nachfrage nach Büroflächen zu beobachten sein. Dabei werden sog. Grüne Büroobjekte im Neubau und Refurbishment Segment in zentralen Lagen mit zeitgemäßer Flächengestaltung im Fokus von Investoren stehen.

Wir haben uns auch dieses Jahr wieder die Mieten und Renditen dieser Top-Objekte in Top-Lagen der deutschen Büromärkte angeschaut. Hierbei ergaben sich folgende aggregierte Marktdaten:

• Das begrenzte Flächenangebot sowie der hohe Bedarf an Büroflächen in zentralen Lagen deutscher Büromärkte führt zu steigenden aggregierten Mieten auf den A-, B-, C,- und D-Märkten im Vergleich zu unserer Analyse aus Q1 2022. So stieg die Spitzenmiete der A-Standorte auf durchschnittlich 37,29 EUR/m² (+9,92 %). Für die B-Standorte liegt der Mittelwert der Spitzenmieten bei 17,03 EUR/m², was einem Wachstum von 5,09 % entspricht. Für die C-Standorte ist eine durchschnittliche Spitzenmiete von 14,74 EUR/m² (+4,30 %) und für die D-Standorte 12,06 EUR/m² (+5,43 %) zu bilanzieren. Die aktuellen Marktdynamiken führten im Laufe der letzten 12 Monate zu Renditedekompressionen auf den deutschen Büroimmobilienmärkten. Für alle aggregierten Standortklassen (A-, B-, C- und D-Standorte) kam es im Jahresvergleich zu einem Anstieg des Niveaus der Spitzenrenditen. Auf den A-Märkten liegt das durchschnittliche Niveau der Spitzenrenditen bei 3,37 %, was einem Anstieg im Vergleich zur letztjährigen Analyse von signifikanten 24,87 % entspricht. In den B-Märkten stiegen die Spitzenrenditen durchschnittlich um 6,59 % auf 4,16 %, in den C-Märkten um 2,70 % auf durchschnittlich 4,52 % . Die durchschnittlichen Steigerungen in den D-Märkten fiel mit +0,75 % auf 5,54 % etwas geringer aus.

• Der weiterhin hohe Bedarf an Büroflächen auf dem deutschen Markt führt zu keinem flächendeckenden Rückgang des Spitzenmietniveaus, trotz der aktuellen ökonomischen Turbulenzen. Für die A-Standorte erwarten wir in den kommenden sechs Monate eine Erhöhung des Spitzenmietniveaus, vor allem im Segment des Neubaus. Für alle weiteren deutschen Büromärkte erwarten wir insgesamt stabile Spitzenmieten in den kommenden sechs Monaten.

• Preisrückgänge in Kombination mit stabilen Mietentwicklungen werden aller Voraussicht nach in den kommenden sechs Monaten zu einem Anstieg des Niveaus der Spitzenrenditen führen. (Ausnahme Düsseldorf, hier erwarten wir ein stabiles Niveau der Spitzenrenditen).

• Das höchste Spitzenmietniveau ist in unserer Auswertung auf den Büromärkten Frankfurt (Main) und München mit jeweils 45,00 EUR/m² vorzufinden. Mit 7,90 EUR/m² sind die geringsten Spitzenmieten dem Markt Salzgitter zuzuordnen.

• Die niedrigsten Spitzenrenditen (3,25 %) sind auf dem Düsseldorfer Büromarkt zu beobachten. Die höchsten Spitzenrenditen (7,20 %) sind auf dem Markt Wilhelmshaven realisierbar.

• Unsere Auswertung der Renditeentwicklungen der zurückliegenden 15 Jahre (somit inkl. der Finanzkrise 2008) zeigen, dass die Gesamtrenditen auf den deutschen Top 7 Büromarkten sich zu einem großen Teil aus dem Anstieg der Verkehrswerte zusammensetzten. Auf kleineren Büromärkten beläuft sich ein größerer Anteil der Gesamtrendite hingegen auf die Einkommensrendite.

• Die höchsten jährlichen durchschnittlichen Gesamtrenditen für den Zeitraum 2007 bis 2022 sind den Märkten Leipzig (16,32 %), Chemnitz (15,31 %) und Dresden (14,76 %) zuzuordnen. Unter den Top 7 Märkten ist die mit Abstand höchste durchschnittliche jährliche Gesamtrendite innerhalb des Beobachtungszeitraumes auf dem Markt Berlin zu beobachten (14,40 %). Der Mittelwert der durchschnittlichen jährlichen Gesamtrenditen für den betrachteten Zeitraum an den A-Standorten lag bei 11,89 %, bei den B-Standorten bei 11,61 %, bei den C-Standorten bei 11,88 % und bei den D-Standorten 10,83 %.

Zumal wir in den kommenden Wochen sukzessive die realen Wertveränderungen bei gewerblichen Immobilien erleben werden. Timelag Effekt nennt man das im Immobiliensprech. Es ist derselbe Timelag Effekt, den wir bereits in Q4 2022 und Q1 2023 bei den Wohnimmobilienbewertungen dokumentiert bekamen. Von Gutachterausschüssen, über Pfandbriefbanken bis hin zu Bewerterverbänden wurden Kaufpreisrückgänge in Q3 2022 dokumentiert. Das muss per se nichts substanziell Bedrohliches sein, zumal ja auch die Mieten weiter gestiegen sind, doch es lähmt die Neuaktivitäten vom Bauen angefangen bis zum Investment. Keiner möchte aktuell in das vielzitierte „Fallende Messer“ fassen. Abwarten scheint die Parole zu sein, solange keine „neue Preisbildung“ eingesetzt hat. Und diese Preisbildung wird durch die Zinssituation und erste Transaktionen in Q1 festgestellt. Zu beachten ist, dass die weiterhin hohen Inflationsraten in Deutschland zu steigenden Indexmieten führen und so kalkulatorisch ein Aufwärtsdruck auf die entsprechenden Immobilienpreise entsteht. Jedoch deutet sich an, dass die derzeitigen Marktentwicklungen, trotz der Indexmieten, in den kommenden Monaten zu moderaten Preisrückgängen führen werden. Es ist auch leichter Optimus in der Branche angebracht. Einige Konjunkturindikatoren zeigen positive Tendenzen, wodurch die Annahme realistisch ist, dass ab der zweiten Jahreshälfte der Markt wieder in ruhigeres Fahrwasser gerät und sich dies auch in Preis- und Transaktionsentwicklung widerspiegeln wird.

Wenn die Zinsen folglich weiter steigen, sind die in den letzten Jahren messbaren Spreads zwischen Renditen verschiedener Immobilienklassen und Zins der 10-jährigen deutschen Staatsanleihe in Gefahr:

– Logistikimmobilien – Staatsanleihe: 416 BPS (Jährlicher Durchschnittswert Zeitreihe: 2004-2022)

– Einzelhandel – Staatsanleihe: 199 BPS (Jährlicher Durchschnittswert Zeitreihe: 2000-2022)

– Büroimmobilien – Staatsanleihe: 196219 PBS (Jährlicher Durchschnittswert Zeitreihe: 2000-2022)

Das war dann auch immer ein klares Signal für Immobilien in der Asset Allokation. An dieser Stelle wird den meisten klar, dass dieser strukturelle Vorteil – wenn er denn nicht schwinden soll – nur durch einen Renditeanstieg, sprich Kaufpreisrückgang im Durchschnitt erfolgen kann. Das muss nicht zwingend bei Neubauten und CBD-Lagen so sei, aber ein Durchschnittsobjekt wird es merken. Deshalb stellt sich die Frage aktuell nicht in dieser Gemengelage „was wir dann auf der MIPIM im März machen?“ Die Antwort lautet: „die Bodenbildung suchen“.

Vor wenigen Jahren galt in Europa noch die autofreie Stadt als Ziel der Postmoderne. Das hat sich inzwischen in die gegenteilige Richtung verändert. Statt „raus aus der Stadt mit dem Vehikel“ geht es heute allenfalls noch um die intelligente Wahl der Verkehrsmittel und die individuelle Nutzen/Kosten-Relation. „Modal Split“ ist der Begriff der Stunde: eigenes Auto oder Mietwagen, Taxi oder Bus? Mit dem Aufkommen von Elektrofahrzeugen und dem teilweisen Verbot von Verbrennerfahrzeugen scheint man auch das CO2-Thema für den städtischen Verkehr in Zukunft in den Griff zu bekommen.

The 41 units in Ehningen are fully publicly subsidised and will be part of the "KCD-Catella Immobilien mit sozialer Verantwortung " special AIF. "Affordable housing is hard to come by in this economically powerful region, so this project is allowing us to create an important additional proposition for single people and families who otherwise struggle on the free market," explains Florian Stiefel, investment manager at GBI Capital. "In comparison to rents on the open market in equivalent locations in the greater Stuttgart area, such as the neighbouring technology locations of Böblingen and Sindelfingen, the subsidised housing project offers tenants a sizeable expenditure advantage of around 30 to 50 percent."

In Heiligenhaus, North Rhine-Westphalia, the public AIF "KCD-Catella Nachhaltigkeit IMMOBILIEN Deutschland" is acquiring 75 apartments – of which almost 40 percent are subsidised. "A significant need for subsidised housing still exists in the tri-city area of Düsseldorf-Wuppertal-Essen," explains Simon Hübner, CEO of GBI Holding AG. This is not least true due to the location’s close proximity to the city centre, while numerous destinations for shopping, leisure and culture are nearby or readily accessible by public transport.

These acquisitions mean that the two special funds now include a total of four GBI project developments.

The apartments on the two new sites will be completed by the end of 2023, and the first tenants will be able to move into their new homes.

"It is our intention to take on social responsibility together with our investment partners," says Thomas Kübler, Head of Portfolio Management at Catella Real Estate AG. "Alongside ecological and social sustainability criteria, we also review background information on the property – such as architectural aspects relating to accessibility – to gain a comprehensive overall picture. In this regard, the projects acquired from GBI once again fully satisfy our expectations."

Catella also ensures that the properties are managed responsibly over the entire investment period and operational phase. "The four real estate projects delivered by GBI to date demonstrate the diversity of the options for developing real estate with a social component," emphasises Simon Behr, authorised representative of GBI Holding AG and managing director of GBI Capital. In the completed project in Regensburg, 36 subsidised apartments have been combined with a kindergarten with space for 74 infants.

In Kunigundenstraße in the centre of Nuremberg – just one suburban "S-Bahn" station away from the main railway station – 169 furnished apartments with an average living space of 25 square metres have been built since construction began this summer.

About the GBI Group:

The GBI Group develops hotel, residential and apartment projects. Working alone and with partners, the company has sold or placed real estate with a value of roughly 2 billion euros in Germany and Austria since its foundation back in 2001. A current focus of the project developments, with around 2,100 units, are propositions in different areas of rented housing (freely financed, subsidised, senior living, combined with services in particular from the social sector). Furthermore, the group operates, builds and develops micro- apartments for students, business travellers and private individuals under the SMARTments® brand. In the residential segment, the portfolio includes 4,811 apartment spaces in the SMARTments student segment and 274 units in SMARTments living projects, while the project list in the SMARTments business sector includes 1,327 apartments.

GBI specialises in neighbourhood developments that combine a variety of different property types. The goal is to create sustainable and liveable urban spaces. Depending on the demand within the cities, mixed-use projects integrate traditional and subsidised housing, micro-apartments, infant day-care centres, senior or assisted living, nursing care, student accommodation, serviced apartments, hotels, offices, commercial units, social services (e.g. GP, pharmacy) and local amenities.

GBI Holding AG – under whose umbrella the group of companies is organised – is a subsidiary of the Moses Mendelssohn Foundation. http://www.gbi.ag