„Welche Untersuchungen auch immer man sich ansieht – alle sprechen dafür, dass Hessen absolut nicht zu den Hochburgen der Wohnungsleerstände gehört“, so Ehrhardt. Er bezieht sich unter anderem auf den CBRE-Empirica-Leerstandsindex, den das Maklerunternehmen CBRE und das Forschungsinstitut Empirica regelmäßig fortschreiben. Er stellt für 2022 einen bundesweiten Leerstand von 2,5 Prozent der Wohnungen fest. Mit 1,5 Prozent liegt Hessen deutlich darunter – ein Wert, den auch die globale Datenbank Statista ermittelt hat. Frankfurt gehört laut Leerstandsindex mit 0,2 Prozent zu den Städten mit den bundesweit geringsten Leerstandsquoten – nur in München sind demnach mit 0,1 Prozent weniger Wohnungen ungenutzt. 

„Auch die Landeshauptstadt selbst erkennt kein Leerstandsproblem“, so Ehrhardt. Das Wiesbadener Amt für Statistik und Stadtforschung hat für den Bericht „Wohnen in Wiesbaden: Immobilienmarkt und Mietpreise 2022“ Zahlen bis 2021 ausgewertet und kommt zu dem Schluss: „In Wachstumsregionen, zu denen auch das Rhein-Main-Gebiet und somit die Landeshauptstadt zählen, lag der marktaktive Leerstand durchschnittlich bei 1,4 Prozent. Wiesbaden liegt mit 1,7 Prozent im Jahr 2021 nur leicht über diesem Durchschnittswert.“ Die Studie nennt das eine „akzeptable Fluktuationsreserve“, die auf einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt üblicherweise bei etwa zwei bis drei Prozent angesetzt werde.

Ehrhardt: „Ein Gesetz gegen Leerstand wäre ein politisches Ablenkungsmanöver – denn Leerstand ist offensichtlich in Hessen, der Rhein-Main-Region und den Universitätsstädten kein Problem. Der tatsächliche Mangel an preiswertem Wohnraum hat andere Gründe. Stattdessen sollte endlich durch Beseitigung bürokratischer Hürden das seit Langem brachliegende Potenzial durch Aufstockung und Dachgeschossausbau genutzt werden. Wirksam wäre auch die flexible Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum, denn da sind die Leerstände nach der Pandemie unübersehbar.“

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„Wir begrüßen, dass CDU und SPD für ihre gemeinsame Regierungszeit in Hessen wichtige, langjährige Forderungen von Haus & Grund Hessen aufgegriffen haben, denn: Menschen in Hessen müssen bezahlbare Wohnungen finden können, auch bezahlbares Wohneigentum bekommen und zeitgemäß erhalten können. Deswegen befürworten wir die Pläne der Koalition zur zielgerichteten Investitionsförderung für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen, das geplante Hessengeld für den Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums, den Hessenzuschuss für den Heizungstausch und die Förderung der energetischen Gebäudesanierung. Die vorgesehene erleichterte Aufstockung von Gebäuden und vereinfachte Umwandlung von Gewerbeimmobilien und Büroflächen in Wohnraum kann erheblichen Druck vom Wohnungsmarkt nehmen.

Die geplante Verlängerung der hessischen Mieterschutzverordnung ist ein herber Dämpfer für das so dringend benötigte Investitionsklima, insbesondere schwächt diese das Vertrauen der privaten Vermieter in die Wirtschaftlichkeit des Vermietungsgeschäfts.

Haus & Grund Hessen lehnt auch das geplante Gesetz gegen spekulativen Leerstand im Bereich von angespannten Wohnungsmärkten ab, weil es überflüssig ist. Leerstand ist in Hessen, der Rhein-Main-Region und den Universitätsstädten kein Problem. Der tatsächliche Mangel an preiswertem Wohnraum hat andere Ursachen. Ein solches Gesetz würde nichts daran ändern, aber Misstrauen in der Bevölkerung fördern.“

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Frankfurt/Wiesbaden, 12 . Oktober 2023 – Haus & Grund Hessen und Haus & Grund Frankfurt am Main haben erstmals gemeinsam mit dem GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung eine Onlinebefragung im Kreise ihrer Mitglieder erhoben. Zwischen Juli und September 2023 haben über 2.700 private Eigentümer und Vermieter an der Befragung teilgenommen. 1.247 Teilnehmer sind Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt, 1.456 Teilnehmer kommen aus sämtlichen Regionen Hessens. Etwa 85 % aller Wohnungen in Hessen werden von privaten Eigentümern bewohnt oder von Privatpersonen vermietet. In Frankfurt sind es mehr als die Hälfte. 

Ziel der Befragung war es, ein Stimmungsbild der privaten Eigentümer und Vermieter zu relevanten wohnungspolitischen Themen zu erfassen. Die nun nach 2021 und 2022 dritte Auflage der Studie in Frankfurt zeigt deutliche Trends auf, wie die privaten Eigentümer im Ballungsraum auf die zunehmende Regulierung des Wohnungsmarktes reagieren.

Hessenweite Kernaussagen der über 2.700 Befragten sind:

• Die Mitglieder von Haus & Grund in Hessen streben langfristige Partnerschaften mit ihren Mietern an. Nahezu jeder Mietvertrag (ca. 95 %) ist unbefristet. Mietverträge mit im Vorfeld vereinbarten Mieterhöhungen werden nur selten abgeschlossen. Etwa 10 % nutzen Indexmietverträge, weniger als 15 % Staffelmietverträge.
• Nur 15 % der Teilnehmer planen, weitere Investitionen in Wohnungen zur Vermietung zu tätigen. Rund 60 % der Zielgruppe schließen weitere Investitionen in Wohnungen aus.
• Als wichtigstes Hemmnis für weitere Investitionen in Wohnungen wird mangelndes Vertrauen in eine verlässliche Wohnungspolitik genannt.
• 47 % geben an: „Die immer umfangreicheren Regulierungen haben mein Vertrauen in die Rahmenbedingungen eines verlässlichen Wohnungsmarktes nachhaltig geschwächt.“
• 43 % geben an: „Ich befürchte, dass Regulierungen weiter verschärft werden könnten und dann eine Vermietung unattraktiv machen.“
• Als Reaktion auf die zunehmende Regulierung wurden insbesondere geplante Investitionen verschoben (von 38 %) oder gar nicht getätigt (von 23 %). Weitere 23 % der privaten Eigentümer gaben an, als Folge zunehmender Regulierungen Mieten vorsorglich erhöht zu haben.
• Die politische Diskussion über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde aufmerksam verfolgt (von 77 %). Drei Viertel der privaten Eigentümer (78 %) haben so viele offene Fragen zum GEG, dass geplante energetische Sanierungen vorerst zurückgestellt wurden.
  60 % der privaten Eigentümer fühlen sich bei der Frage, wie ihr Haus zukünftig mit Energie und Wärme versorgt werden soll, von der Politik alleingelassen. Weniger als jeder zehnte Eigentümer (9 %) hat das Gefühl, dass sich die Politik vor Ort mit dem Thema der Energieversorgung der Zukunft intensiv befasst und gute Lösungen entwickelt. *
• Die mögliche Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch Dachausbauten und Aufstockungen wird von 78 % als „gute Idee“ befürwortet. Nur 14 % sind der Meinung, dass Aufstockungen und Dachgeschossausbauten leicht zu planen sind und schnell genehmigt werden.
• Als wichtigste Forderung an die zukünftige Wohnungspolitik dominiert im Kreis der Mitglieder von Haus & Grund in Hessen der Wunsch nach dem Abbau bürokratischer Hürden (356 Nennungen). Bessere staatliche Förderungen und stärkere steuerliche Entlastungen werden von etwa 200 Teilnehmern gefordert (189 Nennungen). An dritter Stelle des Forderungskatalogs steht der Wunsch nach mehr Klarheit, Verlässlichkeit und Planungssicherheit in der Wohnungspolitik (111 Nennungen).

„Die Ergebnisse der Befragung zeigen den Handlungsbedarf für die neue Hessische Landesregierung auf. Politisch verursachte Investitionsbremsen in neue und bestehende Wohnungen müssen dringend gelöst werden, damit auch im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld mehr neuer Wohnraum gebaut und mehr alte Häuser energetisch modernisiert werden. Die Rufe nach immer mehr und schärferen Regulierungen von Baustandards und Mieten der letzten Jahre stellen viele private Eigentümer in Hessen vor kaum noch lösbare Herausforderungen. Die Herausforderungen am Wohnungsmarkt werden auch für die Mieterinnen und Mieter verstärkt, wenn insbesondere die privaten Eigentümer Investitionen verschieben oder ganz einstellen. Deshalb müssen die wohnungspolitischen Sonderregelungen in Hessen – wie Verschärfungen und Ausweitungen der Mietpreisbremse, der Kappungsgrenze und beim Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen – die über die Regelungen im Bund hinausgehen, abgeschafft werden. In Hessen müssen dringend mehr neue Baugebiete zur Verfügung gestellt werden und insbesondere durch die Senkung der Grunderwerbsteuer mehr Bürgern der Traum vom Eigenheim ermöglicht werden. Neue Bauvorhaben und Vorhaben zur Aufstockung müssen schneller und einfacher möglich werden“, ordnet Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen, die Ergebnisse der landesweiten Erhebung ein.

Frankfurter Befragung zeigt klare Trends: Investitionen werden verschoben oder ausgesetzt
„In Frankfurt führen wir die Befragung bereits im dritten Jahr durch und können deutliche und besorgniserregende Entwicklungen erkennen. Im Jahr 2021 hatten noch 20 % unserer Frankfurter Mitglieder die Absicht, in weitere Wohnungen zur Vermietung zu investieren, 53 % haben seinerzeit weitere Investitionen in neue Wohnungen ausgeschlossen. Im Jahr 2023 planen nur noch 14 % der Mitglieder in Frankfurt weitere Investitionen in neue Wohnungen und 63 % schließen das nun aus. Haben im Jahr 2021 noch 25 % der Mitglieder geplante Investitionen in ihre Wohnungen aufgrund verschärfter wohnungspolitischer Regelungen verschoben, sind es in der aktuellen Umfrage bereits 37 %. Die Zahl derer, die aufgrund verschärfter wohnungspolitischer Regelungen Investitionen ganz ausgesetzt haben, ist von 15 % im Jahr 2021 auf nunmehr 20 % angestiegen. Wenn die privaten Eigentümer das Vertrauen in eine verlässliche Wohnungspolitik verlieren und sich zunehmend aus dem Markt zurückziehen, dann hat das verheerende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt im Ballungsraum. So werden die dringend nötigen neuen Wohnungen nicht gebaut, Potenziale für Aufstockungen werden nicht genutzt und die nötige Modernisierung des alten Gebäudestandes wird massiv ausgebremst. Die neue Hessische Landesregierung und auch die Koalition im Römer müssen wieder verlässliche Partner der privaten Eigentümer werden und den Rahmen schaffen, damit wieder mehr Investitionen getätigt werden. Die Frankfurter Milieuschutzsatzungen sind landesweit einzigartige Eingriffe in das private Eigentum und bremsen dringend nötige Investitionen in energetische Modernisierungen und Nachverdichtungen massiv aus. Es muss der Politik zu denken geben, dass aus dem Kreis unserer Mitglieder die Forderung nach weniger Regulierung deutlich stärker ist als der Ruf nach mehr Subventionen. Das gilt gerade auch in Bezug auf Modernisierung der vielen alten Häuser in Frankfurt“, kommentiert Jürgen H. Conzelmann, Vorsitzender von Haus & Grund Frankfurt, die Entwicklung der letzten drei Jahre.

Deshalb fordern Haus & Grund Hessen und Haus & Grund Frankfurt:

• Trotz der aktuellen Wirtschaftskrise müssen insbesondere die Städte in Hessen und deren Ballungsräume die Entwicklung neuer Baugebiete entschlossen vorantreiben. Der wirkungsvollste Hebel zur Dämpfung der Wohnkosten ist die Schaffung mehr neuer Wohnungen.
• Wohnungspolitische Sonderregulierungen in Hessen, die private Investitionen in Wohnungen noch weiter einschränken, als es die Bundesregelungen bereits tun, sind abzuschaffen: Hessische Verschärfungen bei der Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und beim Umwandlungsverbot schaffen keine einzige neue Wohnung. Vielmehr dämpfen diese hessischen Sonderregelungen nötige Investitionen aus.
• Staatlich Kostentreiber beim Wohnungsbau und beim Erwerb privaten Wohneigentums müssen reduziert werden: Die Grunderwerbsteuer muss gesenkt werden, Bauvorschriften müssen überarbeitet werden, dass Neubau, Nachverdichtungsmaßnahmen und umfängliche Modernisierungen von Gebäuden günstiger und schneller umgesetzt werden können.
• Die Grundsteuerreform muss aufkommensneutral für Mieter und Eigentümer umgesetzt werden. Ein weiterer Anstieg der Wohnkosten aufgrund steigender Grundsteuern ist zu vermeiden. Eine neue Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke sollte in Frankfurt und den hessischen Kommunen nicht eingeführt werden. Eine solche Steuer würde insbesondere private Bauherren bei der Bildung von Rücklagen vor Baubeginn hart treffen.
• Die Kommunale Wärmeplanung muss in den hessischen Städten schnell und verlässlich umgesetzt werden. Die privaten Eigentümer brauchen praxisnahe, verlässliche und bezahlbare Lösungen, wie die Energieversorgung ihrer Wohnungen in Zukunft gesichert wird.

 * Den Aussagen wird jeweils auf einer 5er-Skala „voll und ganz“ bzw. „zugestimmt“.

Über Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
Als größter Haus & Grund-Ortsverein in Hessen vertritt Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. die Interessen von fast 11.000 privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet. Bereits seit 1883 engagiert sich der Verein in Politik und Öffentlichkeit für die Interessen privater Eigentümer.