Diese Trennung führt in der Praxis häufig zu Fragen: Wer trägt welche Kosten? Wie wirkt sich Nießbrauch auf Verkauf, Beleihbarkeit und Verkehrswert aus? Und wann lohnt sich eine fundierte Wertermittlung?

Was Nießbrauch bei Immobilien bedeutet

Rechtlich ist der Nießbrauch im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Vereinfacht lässt sich das Konstrukt so zusammenfassen:

– Nutzung und Ertrag liegen beim Nießbraucher (Wohnen, Vermieten, Verpachten)
– Verfügung bleibt beim Eigentümer (Verkauf, Belastung, grundlegende Umgestaltung)

Damit geht Nießbrauch deutlich über ein reines Wohnrecht hinaus. Während beim Wohnrecht meist nur das Bewohnen abgesichert wird, kann der Nießbraucher auch wirtschaftlich profitieren – etwa durch Vermietung.

Wie Nießbrauch entsteht und im Grundbuch wirkt

In der Praxis wird Nießbrauch häufig im Rahmen einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge vereinbart: Eltern übertragen beispielsweise das Haus, behalten aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht, um weiter dort zu wohnen oder Mieten zu beziehen.

Entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch. Sie macht das Recht „dinglich" und damit gegenüber Dritten wirksam – also auch gegenüber späteren Käufern. Ohne Eintragung kann es im Konfliktfall zu erheblichen Rechtsrisiken kommen, etwa bei Verkauf oder Zwangsversteigerung.

Ein Nießbrauch endet typischerweise durch:

– Verzicht des Nießbrauchers (notariell, mit Löschung im Grundbuch) oder
– Tod des Berechtigten (Sterbeurkunde als Nachweis für die Löschung).

Rechte und Pflichten: Wer zahlt was?

Ein häufiger Streitpunkt ist die Kostenverteilung. Gesetzlich ist der Nießbraucher zur ordnungsgemäßen Nutzung und zum Erhalt im wirtschaftlichen Zustand verpflichtet. Typischerweise beudetet das:

– Nießbraucher trägt laufende Betriebskosten, gewöhnliche Instandhaltung, Versicherung, häufig auch die Grundsteuer im Innenverhältnis.

– Eigentümer trägt eher außergewöhnliche Lasten und Maßnahmen, die den Stammwert betreffen (z. B. grundlegende Sanierungen), wobei vertragliche Abweichungen üblich sind.

In der Praxis werden diese Punkte jedoch häufig vertraglich angepasst. Gerade bei älteren Immobilien im Osnabrücker Bestand – etwa aus den 1950er- bis 1970er-Jahren – ist die Abgrenzung zwischen laufender Instandhaltung und substanzverändernder Maßnahme nicht immer eindeutig. Genau hier entstehen später Konflikte. Diese vertragliche Ausgestaltung ist später für Verkauf, Bewertung und steuerliche Betrachtung maßgeblich.

Verkauf und Kauf: Warum Nießbrauch den Marktwert drückt

Wer eine Immobilie in Osnabrück verkaufen möchte, auf der Nießbrauch lastet, muss mit einer klaren Marktreaktion rechnen:

– Käufer können die Immobilie nicht selbst nutzen.

– Die wirtschaftliche Nutzung ist häufig blockiert oder unsicher.

– Finanzierungen sind oft schwieriger, weil Banken die Verwertbarkeit im Ernstfall kritisch sehen.

Folge: Der mögliche Kaufpreis liegt in der Regel unter dem Preis einer unbelasteten Immobilie. Wie stark die Wertminderung ausfällt, hängt vor allem davon ab, ob der Nießbrauch lebenslang gilt, wie hoch die ortsübliche Miete ist und wie der Nießbrauchvertrag konkret gestaltet wurde.

Wertermittlung bei Immobilien mit Nießbrauch

Für eine sachgerechte Immobilienbewertung sind zwei Komponenten entscheidend:

1. Ermittlung des Verkehrswerts der unbelasteten Immobilie– je nach Objektart etwa nach Sachwert- oder Ertragswertverfahren.

2. Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchs– auf Basis der marktüblichen Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten.

Erst das Zusammenspiel beider Werte ergibt den realistischen Marktwert der belasteten Immobilie. Pauschale Online-Rechner können dabei lediglich eine grobe Orientierung liefern und ersetzen keine fachliche Bewertung.

„Ein Nießbrauch verändert nicht nur die Nutzung, sondern den wirtschaftlichen Kern einer Immobilie. Wer ohne fundierte Bewertung plant, riskiert Fehlentscheidungen mit langfristigen Folgen", sagt Katharina Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung.

Für Eigentümer in Osnabrück ist das besonders relevant, wenn:

– ein Verkauf vorbereitet wird (realistischer Angebotspreis),
– eine Vermögensübertragung geplant ist (Schenkung/Erbe),
– es zu Auseinandersetzungen kommt (Familie, Scheidung, Pflichtteil),
– eine Finanzierung oder Beleihung bewertet werden muss.

Online-Rechner liefern höchstens eine grobe Orientierung – sie berücksichtigen oft weder Vertragsdetails noch Objektbesonderheiten oder regionale Marktniveaus.