Schenkungsteuer: Wann sie anfällt und wie sie berechnet wird

Die Höhe der Schenkungsteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Je enger die familiäre Bindung, desto höher der Freibetrag. Ehepartner profitieren vom höchsten Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro und Eltern sowie Großeltern von 100.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen hingegen können lediglich 20.000 Euro steuerfrei erhalten.

„Gerade in Augsburg, wo Immobilienwerte in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, übersteigt der Verkehrswert eines Hauses die Freibeträge häufig – besonders bei Objekten in gefragten Lagen wie der Innenstadt oder dem Univiertel", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung.

Möglichkeit 1: Die Kettenschenkung

Bei der Kettenschenkung wird die Immobilie nicht direkt vom Schenker an den Empfänger übertragen, sondern über mehrere Familienmitglieder gestaffelt. So lassen sich die Freibeträge mehrerer Personen kombiniert ausschöpfen.

Ein Beispiel: Ein Vater möchte seinem Sohn ein Haus im Wert von 650.000 Euro schenken. Der Freibetrag für die Eltern-Kind-Beziehung beträgt 400.000 Euro – auf die verbleibenden 250.000 Euro würde Schenkungsteuer anfallen. Stattdessen überträgt der Vater den Restanteil zunächst an seine Ehefrau, die als Ehepartnerin einen Freibetrag von 500.000 Euro nutzen kann. Die Mutter schenkt ihren Anteil anschließend an das Kind weiter – ebenfalls steuerfrei im Rahmen ihres eigenen Freibetrags. Das Ergebnis: Der Sohn erhält das Haus in vollem Wert, ohne dass Schenkungsteuer anfällt.

Möglichkeit 2: Schenkung in Raten über den Freibetrag

Eine weitere legale Strategie ist die gestaffelte Übertragung der Immobilie über einen längeren Zeitraum. Der entscheidende Vorteil: Der Freibetrag darf alle zehn Jahre vollständig neu ausgeschöpft werden.

Beträgt der Verkehrswert eines Hauses in Augsburg beispielsweise 700.000 Euro, könnte ein Elternteil dem Kind im Jahr 2015 zunächst eine Hälfte im Wert von 350.000 Euro übertragen – steuerfrei innerhalb des Freibetrags von 400.000 Euro. Zehn Jahre später wird die zweite Hälfte übertragen, wiederum steuerfrei. So gelangt das gesamte Haus ohne Schenkungsteuer in den Besitz des Kindes.

Möglichkeit 3: Eheschließung als Steuervorteil nutzen

Wer eine Eheschließung plant, sollte die Immobilienübertragung bewusst zeitlich abstimmen. Vor der Hochzeit liegt der Freibetrag für nicht verwandte Personen bei lediglich 20.000 Euro – nach der Hochzeit steigt er automatisch auf 500.000 Euro. Gleichzeitig wechselt der Partner von der ungünstigsten Steuerklasse III in die Steuerklasse I, womit der Steuersatz von bis zu 50 Prozent auf maximal 30 Prozent sinkt. hier kann allein durch den richtigen Zeitpunkt erheblich gespart werden.

Möglichkeit 4: Vermietung oder Selbstnutzung

Auch die Art der Nutzung der Immobilie beeinflusst die steuerliche Bewertung. Zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern kann eine selbstgenutzte Immobilie für die gemeinsame Verwendung vollständig steuerfrei übertragen werden. Bei vermieteten Immobilien gilt eine Sonderregelung: Zehn Prozent des Verkehrswertes bleiben schenkungsteuerfrei, die verbleibenden 90 Prozent fließen jedoch in die Steuerberechnung ein.

Zusätzlich lässt sich der steuerlich relevante Verkehrswert einer Immobilie reduzieren, wenn ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, da diese Belastungen den Wert der Schenkung aus Sicht des Finanzamts mindern.

Verkehrswert als Ausgangspunkt jeder Planung

Grundlage jeder steuerlichen Gestaltung ist der korrekt ermittelte Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt setzt bei der Schenkungsteuer eigene Berechnungsverfahren an, die in manchen Fällen zu einem überhöhten Wertansatz führen können. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann helfen, den tatsächlichen Marktwert nachzuweisen und so die Bemessungsgrundlage für die Steuer zu senken.

Fazit

Eine Immobilienschenkung in Augsburg muss nicht zwangsläufig mit einer hohen Steuerlast verbunden sein. Wer frühzeitig plant, die richtigen Freibeträge kennt und die passende Strategie wählt, kann die Schenkungsteuer legal und erheblich reduzieren oder ganz vermeiden. Entscheidend ist dabei vor allem eine sorgfältige Wertermittlung der Immobilie als Ausgangspunkt der Planung.