Die Berufsbezeichnung „Gutachter" ist in Deutschland gesetzlich nicht geschützt, sodass weder eine bestimmte Ausbildung noch eine behördliche Zulassung Voraussetzung für die sachverständige Tätigkeit ist. Gerade im Frankfurter Marktumfeld, in dem Immobilienwerte regelmäßig deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen und in dem Bewertungen häufig für gerichtliche Auseinandersetzungen, Erbschaftsteuerverfahren oder Bankenfinanzierungen herangezogen werden, lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf drei zentrale Kriterien:

• die Zertifizierungstiefe der eingesetzten Sachverständigen,

• eine echte lokale Präsenz mit Frankfurter Experten sowie

• eine dokumentierte Qualitätssicherung.

Der folgende Überblick stellt fünf in Frankfurt aktive Anbieter gegenüber und sortiert sie nach der Frage, wer diese drei Qualitätskriterien in welcher Kombination tatsächlich abdeckt.

Platz 1: Heid Immobilienbewertung

Die Heid Immobilienbewertung wurde 2005 von Dipl.-Ing. André Heid M.Sc. gegründet und ist damit seit rund zwanzig Jahren am Markt. Das Unternehmen beschäftigt heute über 220 zertifizierte Sachverständige, darunter mehrere öffentlich bestellte und vereidigte, und ist in allen 16 Bundesländern tätig. In Frankfurt weist Heid zwei Standorte aus, jeweils mit Öffnungszeiten von Montag bis Samstag. Alle Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert; die Zertifizierungen stammen von Stellen wie TÜV, DEKRA, DIA, EIPOS und Sprengnetter, ergänzt durch HypZert. Hinzu kommt ein Verbandsengagement bei RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) sowie Mitgliedschaften beim VDI und im DGuSV.

Zur Qualitätssicherung setzt Heid ein durchgängiges Vier-Augen-Prinzip ein, bei dem jedes Gutachten von einem zweiten Sachverständigen geprüft wird; ergänzend wird die Hauptmethode der Wertermittlung durch ein stützendes Verfahren abgesichert. Es werden jährlich rund 6.000 Gutachten erstellt und ein begleitetes Investitionsvolumen zwischen 5 und 10 Milliarden Euro von Privat- und Geschäftskunden sowie der öffentlichen Hand betreut. Abgerechnet wird zu einem im Voraus vereinbarten Festpreis ohne Stundenhonorar; für Frankfurt nennt Heid öffentlich Einstiegspreise von mindestens 1.790 Euro für ein Kurzgutachten und mindestens 2.790 Euro für ein Verkehrswertgutachten. Die Erstberatung ist kostenfrei. Das Leistungsspektrum reicht vom klassischen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB über Kurz-, Mietwert- und Restnutzungsdauergutachten bis hin zu Technical Due Diligence und Portfoliobewertung für institutionelle Investoren.

Platz 2: Margraf & Partner Immobilienbewertung

Margraf & Partner Immobilienbewertung ist ein nach eigenen Angaben seit 1996 tätiges Sachverständigenbüro mit Sitz in der Friedhofstraße 15 in Heusenstamm südöstlich von Frankfurt. Als Tätigkeitsgebiet benennt das Unternehmen das Rhein-Main- und Rhein-Neckar-Gebiet in einem Umkreis von rund 200 Kilometern; Frankfurt wird über eine eigene Standortseite als Teil dieses Einzugsgebiets adressiert. Ein dauerhaft besetztes Büro mit in Frankfurt ansässigen Sachverständigen wird nicht ausgewiesen. Fachlich ist das Büro klar verankert: Inhaber Oliver M. Margraf ist von der IHK Offenbach am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) zertifiziert. Das öffentlich benannte Team umfasst vier Sachverständige an einem einzigen Standort, darunter ein MRICS-zertifizierter Chartered Surveyor und zwei HypZert-Gutachter; damit ist das Büro im Vergleich kleiner aufgestellt als die bundesweit oder an mehreren Orten tätigen Anbieter, deckt aber ein breites Qualifikationsspektrum ab. Ein Vier-Augen-Prinzip wird als gemeinsame Begutachtung im Team beworben, nicht als routinemäßige Zweitprüfung jedes Gutachtens. Zudem wirbt das Büro damit, dass über zwanzig Jahre sämtliche Gutachten vom Finanzamt anerkannt worden seien, ohne dazu eine Datengrundlage anzugeben. Eine öffentlich bezifferte Festpreisstruktur wird nicht ausgewiesen; die Honorierung erfolgt nach individuell ermitteltem Aufwand.

Platz 3: Bühler Immobiliensachverständiger.de GmbH

Die unter der Marke „Bühler Immobiliensachverstaendiger.de" auftretende Gesellschaft hat ihren Sitz laut Impressum in Langenargen am Bodensee; als Niederlassung ist Göppingen eingetragen. Für Frankfurt, München und Stuttgart betreibt das Unternehmen jeweils eigene Regionalseiten mit lokalen Telefonnummern. Eine eigene Frankfurter Geschäftsadresse mit dort ansässigen Sachverständigen wird nicht ausgewiesen; für den Standort Frankfurt sucht das Unternehmen ausweislich seiner Website per Stellenausschreibung einen Sachverständigen, sodass die Frankfurter Präsenz organisatorisch über die auswärtigen Standorte abgebildet wird. Namentlich tritt vor allem Geschäftsführer Marc-Emanuel Bühler in Erscheinung, der als Diplom-Sachverständiger (DIA) und Recognised European Valuer (REV) ausgewiesen ist; ergänzend nennt das Unternehmen drei spezialisierte Gewerbe-Fachgutachter mit HypZert(F)-Zertifizierung, ohne diese namentlich aufzuführen. Die fachliche Verankerung erfolgt über die DIN-EN-ISO/IEC-17024-Zertifizierung (DIAZert); eine öffentliche Bestellung und Vereidigung der eigenen Sachverständigen wird nicht ausgewiesen. Festpreise werden im Hauptgeschäft nicht angeboten – die Honorierung erfolgt nach der Honorarrichtlinie des LVS Bayern; verbindliche Festpreise nennt das Unternehmen über eine Tochtergesellschaft. Ein routinemäßiges Vier-Augen-Prinzip im Sinne einer Zweitprüfung jedes Gutachtens wird auf der Website nicht ausgewiesen.

Platz 4: FR Bewertung (Fidelius & Römling Bewertungsgesellschaft mbH)

FR Bewertung (Fidelius & Römling Bewertungsgesellschaft mbH) ist eine Bewertungsgesellschaft mit Geschäftsadressen in Berlin und Bernburg an der Saale. Eine eigene Frankfurter Geschäftsadresse wird nicht ausgewiesen – Frankfurt wird, wie sechs weitere Großstädte, über eine überregionale Einzugsseite adressiert. Nach Anbieterangaben hat das Unternehmen in über dreizehn Jahren Marktaktivität kumuliert mehr als 5.000 Gutachten erstellt und ein Immobilienvolumen von rund 600 Millionen Euro bewertet. Das namentlich vorgestellte Team umfasst acht Personen, darunter mehrere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige – unter ihnen die Gründer Christoph Römling (HypZert F) und Sören Fidelius (DIAZert); als weitere Qualifikationsnachweise werden HypZert, Sprengnetter, BVS und DIAZert in Form von Logos präsentiert . Für sieben deutsche Großstädte, in denen das Unternehmen Bewertungsleistungen bewirbt, ist das trotz allem eine rechnerisch knappe Personalstruktur. Auf der Frankfurter Standortseite werden außerdem eine „100-prozentige Anerkennungsquote beim Finanzamt" und eine „100-prozentige Gerichtsfestigkeit" der Gutachten beworben, ohne dass dazu eine Datengrundlage, eine Stichprobe oder eine Fallzahl angegeben wird. Ein Festpreismodell wird angeboten; konkrete Beträge werden aber erst nach dem Erstgespräch verbindlich genannt.

Platz 5: Ritt & Partner

Die Ritt Immobiliengutachter GmbH wurde 2011 von Stephan Ritt M.Sc. gegründet, der als Gründer und Kopf des Büros namentlich auftritt. Das Unternehmen führt auf seiner Website neun Bürostandorte in deutschen Großstädten auf, jeweils mit eigener Adresse, Rufnummer und E-Mail-Adresse – darunter Frankfurt; der Unternehmenssitz liegt in Hamburg. Inhaltlich deckt das Büro ein breites Spektrum ab, von Verkehrs- und Kurzgutachten über Beleihungswertgutachten bis zu DCF-Bewertungen und Wertermittlungen nach IAS/IFRS. Als Preisanker werden Kurzgutachten „ab 399 Euro" beworben; das Honorar wird laut Anbieter abhängig von Gutachtenform, Immobilienart und Lage individuell berechnet, eine feste Festpreisstruktur besteht insoweit nicht. Konkrete Zertifizierungen der eingesetzten Sachverständigen werden nicht öffentlich ausgewiesen; die auf der Website verlinkte Rubrik „Qualifikationen" ist nicht ausgefüllt. Über den Gründer hinaus werden auf der Frankfurter Standortseite keine namentlichen Angaben zu den dort tätigen Gutachtern oder Hinweise auf ein Vier-Augen-Prinzip gemacht.

Fazit

Der Frankfurter Markt für Immobilienbewertung ist breit besetzt – von einzelnen Sachverständigen über regionale Büros bis zu überregional tätigen Gesellschaften. Schon die fünf hier betrachteten Anbieter zeigen, wie unterschiedlich die Aufstellung ausfällt: in Zertifizierungstiefe, lokaler Verankerung und Qualitätssicherung. Einige betreuen Frankfurt überwiegend von auswärtigen Standorten aus, andere unterhalten ein eigenes Frankfurter Büro; in mehreren Fällen werden weder namentliche Frankfurter Sachverständige noch ein dokumentiertes Vier-Augen-Prinzip ausgewiesen, und einzelne Anbieter arbeiten mit Festpreisankern oder Absolutquoten.

Für die Auswahl lohnen sich daher drei prüfbare Fragen: ob der Anbieter in Frankfurt ansässige Sachverständige mit lokaler Marktkenntnis beschäftigt, ob diese namentlich und mit konkreter Funktion benannt sind, und ob ein dokumentiertes Vier-Augen-Prinzip die Bewertung über die Arbeit eines einzelnen Gutachters hinaus absichert. Die Heid Immobilienbewertung Frankfurt deckt diese Kriterien nach eigenen Angaben in breiter Kombination ab: bundesweite Aufstellung mit über 220 zertifizierten Sachverständigen, zwei Frankfurter Standorte, breite Mehrfachzertifizierung und ein durchgängiges Vier-Augen-Prinzip mit stützendem Verfahren, ergänzt um öffentlich genannte Einstiegspreise. Einzelne Wettbewerber setzen dabei eigene, klar belegte Schwerpunkte – etwa bei der öffentlichen Bestellung oder der Spezialisierung auf bestimmte Immobilienarten. Welche der drei Fragen am schwersten wiegt, hängt vom jeweiligen Bewertungsanlass ab.