Köln zählt zu den teuersten Immobilienmärkten Nordrhein-Westfalens und verfügt über einen großen Altbaubestand. Viele dieser Immobilien werden innerhalb der Familie weitergegeben, vererbt oder zu Lebzeiten überschrieben. Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird der Immobilienwert für die Steuer relevant. Genau dort entscheidet sich, ob der angesetzte Wert dem realen Markt entspricht.

Warum der Finanzamtswert oft zu hoch liegt

Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie nach standardisierten, typisierten Verfahren. Eine Besichtigung findet dabei in der Regel nicht statt. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses und pauschale Annahmen zum Gebäude. Besondere objektspezifische Merkmale werden dabei häufig nicht vollständig erfasst: Bewertet wird nach Alter, nicht nach dem realen Erhaltungszustand. Ein Sanierungsstau oder Modernisierungsbedarf, der den Marktwert drückt, fließt nicht in die Bewertung ein. Auch objektbezogene Belastungen wie eingetragene Wege- oder Leitungsrechte, die den Wert mindern, bleiben in der pauschalen Betrachtung unberücksichtigt. Gerade bei älteren Kölner Altbauten kann der so ermittelte Wert deutlich über dem liegen, was am Markt tatsächlich erzielbar wäre.

Woran Eigentümer einen zu hohen Finanzamtswert erkennen können

Ob der vom Finanzamt angesetzte Wert tatsächlich zu hoch ist, lässt sich häufig bereits anhand einiger Merkmale erkennen. Hinweise auf einen möglicherweise überhöhten Wert können sein:

• erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf

• veraltete Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallationen

• Feuchtigkeits- oder Bauschäden

• ungünstige Grundrisse oder eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten

• wertmindernde Rechte und Belastungen, beispielsweise Wege- oder Leitungsrechte

• deutlich niedrigere Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Nachbarschaft

Treffen einer oder mehrere dieser Punkte zu, kann es sinnvoll sein zu prüfen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert dem tatsächlich erzielbaren Marktwert entspricht.

Freibeträge bestimmen, ab wann Steuer anfällt

Wie viel Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Nach § 16 ErbStG bleiben für Kinder 400.000 Euro steuerfrei, für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro. Bei Schenkungen lässt sich der Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen. Besteuert wird nur der Teil des Werts, der den Freibetrag übersteigt. Gerade bei den hohen Kölner Immobilienwerten ist diese Grenze schnell überschritten und dann wirkt sich jeder zu hoch angesetzte Euro unmittelbar auf die Steuer aus.

Gerade bei Immobilien in Köln können die steuerlichen Auswirkungen spürbar sein. Wird der Immobilienwert beispielsweise um mehrere hunderttausend Euro zu hoch angesetzt, kann dies trotz bestehender Freibeträge zu einer deutlich höheren Steuerbelastung führen. Deshalb lohnt sich eine genaue Prüfung des Bescheids insbesondere bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien.

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Liegt der vom Finanzamt festgestellte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, erlaubt § 198 BewG den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Möglich ist das auf zwei Wegen. Zum einen durch ein Verkehrswertgutachten, das ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger erstellt. Zum anderen durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag unter üblichen Marktbedingungen zustande gekommen ist. Die Nachweislast trägt der Steuerpflichtige.

„Das Finanzamt bewertet eine geerbte Immobilie nach pauschalen Verfahren, ohne sie gesehen zu haben. Ein erheblicher Sanierungsstau, der den Marktwert deutlich senkt, fließt dabei nicht ein", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienbewertung. „Genau diese Differenz lässt sich mit einem Verkehrswertgutachten belegen, das den tatsächlichen Zustand des Objekts berücksichtigt."

Maßgeblich ist der Bewertungsstichtag: bei einer Erbschaft der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Übertragung. Sachverständige für Immobilienbewertung in Köln ordnen die örtlichen Bodenrichtwerte und den konkreten Zustand des Objekts ein, die in der pauschalen Bewertung des Finanzamts untergehen.

Für den Kölner Markt mit seinen hohen Bodenrichtwerten und dem großen Altbaubestand lohnt sich der genaue Blick auf den Steuerbescheid. Wer früh prüft, ob der angesetzte Wert dem realen Marktwert entspricht, kann eine zu hohe Steuer vermeiden. Eine unabhängige Immobilienbewertung in Köln schafft dafür die Grundlage.