Beschlossen wird der Vorschuss, nicht der Plan

Über die Höhe entscheidet die Eigentümerversammlung. Der Beschluss betrifft nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG allerdings nur die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Den Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben stellt der Verwalter zu diesem Zweck auf. Diese Unterscheidung gilt seit der WEG-Reform 2020.

Nach Ablauf des Kalenderjahres folgt der zweite Schritt. Die Eigentümer beschließen dann nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, auf Grundlage der Jahresabrechnung. Zusätzlich hat der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen ausweist.

Die Erhaltungsrücklage ist der eigentliche Prüfpunkt

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Der Gesetzgeber hat den Begriff mit der Reform eingeführt, ältere Unterlagen sprechen von Instandhaltungsrücklage.

Was angemessen ist, hängt vom Zustand des Gebäudes und den Vorhaben der Gemeinschaft ab. In Augsburg reicht der Bestand an Eigentumswohnungen von Anlagen aus den Nachkriegsjahrzehnten bis zu Neubauquartieren auf ehemaligen Konversionsflächen. Gerade bei älteren Anlagen stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizungstechnik häufig im selben Zeitfenster zur Erneuerung an. Ein auffällig günstiges Hausgeld kann dort ein Warnsignal sein, weil eine zu knappe Rücklage bei größeren Maßnahmen später Sonderumlagen erforderlich machen kann. Immobiliengutachter in Augsburg bewerten den Rücklagenbedarf deshalb anhand des Gebäudezustands, nicht anhand des Hausgeldbetrags.

„Ein niedriges Hausgeld wird von Käufern gern als Vorteil gelesen. Entscheidend ist aber, ob die laufenden Kosten realistisch kalkuliert sind und ausreichend Vorsorge für absehbare Maßnahmen getroffen wurde“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung.

Nur ein Teil ist umlagefähig

Vermieter können nicht das gesamte Hausgeld weitergeben. Maßgeblich ist § 556 BGB in Verbindung mit den §§ 1 und 2 der Betriebskostenverordnung.

Umlagefähig sind unter anderem:

• Wasserversorgung und Entwässerung
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung und Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche
• Betrieb eines gemeinschaftlichen Aufzugs
• Hausmeisterkosten
• Gartenpflege
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Heizung und Warmwasserversorgung

Beim Eigentümer bleiben:

• Verwaltungskosten
• Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen an der Bausubstanz
• Kosten baulicher Veränderungen
• Beiträge zur Erhaltungsrücklage

Die Abrechnung gegenüber Mietern muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Auch die Grundsteuer zählt grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie wird bei Wohnungseigentum allerdings regelmäßig unmittelbar gegenüber dem einzelnen Eigentümer erhoben und ist daher typischerweise nicht Bestandteil der Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft.

Der steuerliche Abzug greift später als gedacht

Die nicht umlagefähigen Anteile können bei vermieteten Wohnungen grundsätzlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für die Erhaltungsrücklage gilt das jedoch nicht im Zahlungsjahr. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) entschieden, dass Zuführungen zur Erhaltungsrücklage erst dann Werbungskosten sind, wenn die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Daran hat auch die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft nach § 9a WEG nichts geändert. Für Kapitalanleger bedeutet das eine zeitliche Verschiebung des Abzugs, teils über mehrere Jahre.

Die Verteilung folgt der Teilungserklärung, muss es aber nicht

Innerhalb der Gemeinschaft richtet sich die Kostentragung nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen. Diese stehen in der Teilungserklärung und sind als Bruchteil angegeben. Bei 12.000 Anteilen insgesamt und 1.500 Anteilen für eine Wohnung trägt der Eigentümer bei Anwendung dieses gesetzlichen Verteilungsschlüssels 12,5 Prozent der betreffenden Kosten.

Die Gemeinschaft kann davon abweichen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lässt sich für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat diese Kompetenz weit ausgelegt und 2025 ausdrücklich auch auf die Zuführung zu Rücklagen erstreckt. Welche Positionen im Einzelnen zum Hausgeld einer Eigentumswohnung zählen und nach welchem Schlüssel sie verteilt werden, ergibt sich damit erst aus den Unterlagen der konkreten Gemeinschaft.

Fazit

Die Höhe des Hausgelds sagt für sich genommen wenig aus. Sie ist eine Vorauszahlung, deckt bei Vermietung nur teilweise eigene Kosten ab und lässt offen, ob die Rücklage zum Zustand des Gebäudes passt. Aussagekräftig wird sie erst im Zusammenspiel mit vier Unterlagen:

• Wirtschaftsplan: Er zeigt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben und bildet die Grundlage für die beschlossenen Vorschüsse einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
• Jahresabrechnung: Sie weist aus, ob und in welcher Höhe Nachschüsse eingefordert wurden.
• Vermögensbericht: Er nennt den tatsächlichen Stand der Rücklagen, gemessen am Zustand des Gebäudes.
• Versammlungsprotokolle: Sie dokumentieren, welche Maßnahmen beschlossen, vertagt oder abgelehnt wurden.

Gerade der letzte Punkt wird beim Kauf am häufigsten übersehen. Beschlossene, aber noch nicht finanzierte Maßnahmen tauchen im laufenden Hausgeld nicht auf. Für Augsburger Eigentumswohnungen ordnet Heid Immobilienbewertung Augsburg diese Unterlagen gemeinsam mit dem baulichen Zustand des Objekts ein.