Zwar ist zurzeit ein Rückgang an Nachfragen zu verzeichnen, dies insbesondere bei Familien. Ein Grund ist unter anderem darin zu sehen, dass die Durchschnittsfamilie durch zusätzliche andere Aufgaben wie Home-Schooling ausgelastet ist und daher Besichtigungen zunächst zurückgestellt werden.

Hinzu kommt bei allen Interessenten neben der Angst vor Ansteckung die Sorge vor der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung, d.h. welche gesellschaftlichen Beschränkungen werden für die Bevölkerung gelten und wann wird die Arbeitswelt zur Normalität zurückkehren. Auch Kurzarbeit und ggfs. drohende Arbeitslosigkeit sind Themen, die Immobiliensuchende beschäftigen und bei Kaufinteresse zu der Überlegung führen, ob es momentan überhaupt sinnvoll ist, unter solchen ungewissen Voraussetzungen längerfristige Bindungen an Darlehen einzugehen.

Nicht wenige potentielle Käufer, die sich um ihr Einkommen, ihren Arbeitsplatz oder ihr Unternehmen sorgen, stellen daher einen Immobilienerwerb momentan zurück und warten die weitere Entwicklung ab. Diese Vorhaben sind allerdings meist nicht aufgehoben, sondern lediglich aufgeschoben. Der Mangel an Wohnraum vor allem in den Metropolregionen bleibt. Diesen wird auch die Krise ohne die dringend benötigte Neubautätigkeit nicht beseitigen.

Der IVD Mitte prognostiziert für die nächsten Monate daher eine eher verhaltene Verkaufsphase. Sobald die Corona-Pandemie überwunden ist, dürfte es allerdings zu Nachholeffekten kommen, der Run auf Immobilien könnte sogar zum Jahresende steigen.
Auf die Kauf- und Mietpreise in Hessen hat dies bis heute noch keine Auswirkungen. Die Nachfrage ist zwar verhaltener, Eigentümer und Bauträger warten jedoch ab und sind momentan noch nicht bereit, Nachlässe zu gewähren. Die Preise werden vermutlich im nächsten halben Jahr stabil bleiben. Der Aufwärtstrend der letzten Jahre scheint aber jedenfalls für den Moment gestoppt zu sein.

Sollte die Krise wider Erwarten länger als bis zum Jahresende andauern und dauerhafte wirtschaftliche Auswirkungen auch auf die Arbeitsplätze haben, könnte es in der Tat so weit kommen, dass sich die Verkaufspreise nach unten anpassen könnten. Angesichts der momentanen Entwicklung mit langsamer Lockerung der Ausgangsbeschränkungen und Normalisierung der Gesamtsituation kann jedoch davon ausgegangen werden, dass mit längerfristigen Preisrückgängen in Hessen nicht zu rechnen ist.

Immobilienexperten machen sich daher mittelfristig wenig Sorgen und sind überzeugt, dass der Immobilienmarkt besser als andere Anlageformen durch die Krise kommen wird. In der Gesamtschau von Anlageformen ist der Immobilienmarkt stabil und Grund für die geringsten Sorgen, sollte es tatsächlich zu einer neuen Weltwirtschaftskrise kommen.
Der IVD Mitte sieht hier nach überstandener Pandemie eher die Wahrscheinlichkeit, dass eine Flucht in sichere Anlagen wie Betongold sogar zu noch mehr Zulauf auf Kaufimmobilien und damit letztendlich zu weiteren Steigerungen führen könnte, da nach wie vor viel zu wenig neuer Wohnraum geschaffen wird.

Zu den Immobilienpreisen in Hessen im Einzelnen:

Für ein freistehendes Eigenheim inkl. Garage mit gutem Wohnwert müssen Käufer in Frankfurt durchschnittlich 1,05 Mio. (1 Mio./Vorjahr) Euro zahlen, der durchschnittliche Kaufpreis für sehr guten Wohnwert liegt wie im Jahr 2019 bei 1,8 Mio. Euro. Zum Vergleich: der Preis im Frankfurter Umland liegt bei gutem Wohnwert bei durchschnittlich 600.000 € (550.000 €/Vorjahr), bei sehr gutem Wohnwert bei 900.000 € (875.000 €/Vorjahr).

Reihenhäuser (Mittelhaus ohne Garage) mit mittlerem Wohnwert sind in Frankfurt für nunmehr um 500.000 (480.000/Vorjahr) Euro zu erwerben. Deutlich günstiger geht es noch im nahen Frankfurter Umland. Hier kann man ein Reihenmittelhaus in mittlerer Lage für durchschnittlich 420.000 Euro erwerben (360.000/Vorjahr).

Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen in den Städten hat sich insgesamt verlangsamt, vorwiegend bei Neubauwohnungen ist allerdings eine weitere, teils erhebliche Verteuerung zu verzeichnen.

Bei Eigentumswohnungen (Bestand) in Frankfurt muss der Käufer pro m² 4.700 (4.500/Vorjahr) Euro in guter Wohnlage, in sehr guter Wohnlage mehr als 7.000 Euro pro Quadratmeter zahlen, Objekte in Toplagen schlagen sich mit bis zu 12.000 € wie im Vorjahr pro m² nieder.

Die Mieten der Bestandswohnungen in Frankfurt liegen im mittleren Wohnwert unverändert bei 10,50 (10,50/Vorjahr) Euro/m², bei gutem Wohnwert 13,00 (13,00/Vorjahr) Euro und sind bei sehr gutem Wohnwert sogar leicht rückläufig. Sie liegen nun bei 14,00 (15,00/Vorjahr) Euro/m². Ein ähnliches Bild ergibt sich auch für den Neubau-Erstbezug. Für absoluten Top-Lagen muss der Erstbezieher im Durchschnitt bis zu 20,00 (20,00/Vorjahr) Euro/m² ausgeben.

Die in § 925 Absatz 1 Satz 1 BGB für die Auflassung bestimmte Form kann – wenn sie gegenüber einem Notar erfolgen soll – nur durch deren Erklärung durch die gleichzeitig anwesenden Beteiligten vor einem im Inland bestellten Notar gewahrt werden. Es ist auch unter dem Gesichtspunkt einer unionsrechtskonformen Auslegung nicht geboten, ausländische Notare als zulässige Stelle für die Beurkundung einer Auflassung bzgl. eines in Deutschland belegenen Grundstücks anzuerkennen.

Zum Sachverhalt:

Bzgl. eines nahe der Grenze zur Schweiz, noch in Deutschland, belegenen Grundstücks einigten sich die Parteien über den Verkauf und auch gleich über den Eigentumsübergang, also die Auflassung. Die Beurkundung fand vor einem in der Schweiz ansässigen Notar statt. Das deutsche Grundbuchamt lehnte den Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch ab – laut BGH zu Recht!

Begründung:

Gem. § 20 GBO darf die Eintragung der Auflassung nur erfolgen, wenn die dazu erforderliche Einigung der Vertragsparteien erklärt ist und dem Grundbuchamt in der Form des § GBO § 29 GBO nachgewiesen wird. Zwar bestimme sich die Formwirksamkeit von Verträgen aufgrund von Art. 9 Abs. 1 EVÜ (Europäisches Schuldvertragsübereinkommen) auch nach dem Recht des Staates, in dem er geschlossen wurde (sog. Ortsform). Der Kaufvertrag wäre daher im entschiedenen Fall wirksam, soweit er dem Schweizer Recht genügt. Das gilt aber nach Art. 9 Abs. 6 EVÜ nicht für Verträge, die ein dingliches Recht an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Dafür gelten die zwingenden Formvorschriften des Staates, in dem das Grundstück belegen ist. Ob dies zwingend erfordert, dass eine Auflassung eines in Deutschland belegenen Grundstücks der Beurkundung durch einen deutschen Notar bedarf, war bislang umstritten. Beispielsweise für die Abtretung des Geschäftsanteils an einer deutschen GmbH ist in § 15 Absatz 3 GmbHG die notarielle Form vorgeschrieben. Dieses Formerfordernis des deutschen Rechts kann aber unstreitig auch durch eine Beurkundung durch einen z.B. in der Schweiz bestellten Notar erfüllt werden, weil sie der Beurkundung durch einen in Deutschland bestellten Notar gleichwertig ist. Der BGH diskutiert daher die verschiedenen Auffassungen zur Auflassung durch einen ausländischen Notar und verneint deren Zulässigkeit insbes. mit Hinweis auf die Entstehungsgeschichte des § 925 Abs. 1 S. 2 BGB: „Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig.“

Ursprünglich sollte § 925 BGB so formuliert werden, dass eine Auflassung nur vor den Grundbuchämtern erklärt werden kann. Dieser Entwurf des damals zuständigen Reichsjustizministeriums konnte sich aber nicht durchsetzen und so wurde im EGBGB die Fortgeltung von Regelungen in den einzelnen Ländern des damaligen Deutschen Reichs bestimmt, die Auflassungen u.a. auch vor Notaren und sonstigen Behörden für zulässig erklärt haben. Gemeint waren damit nur die Notare der jeweiligen Länder. Daran hat der Gesetzgeber, so der BGH, nie etwas geändert, obwohl sich sonstige Zuständigkeiten für die Entgegennahme von Auflassungserklärungen durchaus geändert haben.

Die fachliche Expertise der in Deutschland bestellten Notare (und zur Entgegennahme von Auflassungen ebenfalls ermächtigten Konsularbeamten) stelle sicher, dass die Auflassungen nicht nur den materiell-rechtlichen Vorgaben, sondern auch den grundbuchtechnischen Vorgaben entsprechen. Diese Gesetzeskonformität werde auch durch die Notaraufsicht durchgesetzt, die bei im Ausland bestellten Notaren nicht gegeben sei. Gegen das EU-Freizügigkeitsrecht verstoße die Entscheidung des BGH nicht, weil dieses durch Maßnahmen eingeschränkt werden dürfe, die aus Gründen der öffentlichen Ordnung, Sicherheit und Gesundheit gerechtfertigt und verhältnismäßig sind. Da die ordnungsgemäße Führung des Grundbuchs ein wesentlicher Teil der vorsorgenden Rechtspflege ist, sei es gerechtfertigt, die Entgegennahme der Auflassungserklärung und deren Beurkundung als Voraussetzung der Eintragung im Grundbuch bei in Deutschland belegenen Grundstücken den deutschen Notaren vorzubehalten.

Praxishinweis:

Die Beurkundung von Grundstücksgeschäften bzgl. in Deutschland belegener Grundstücke sollte immer in Deutschland erfolgen, die Auflassung muss hier erfolgen. Ggf. sollte eine Bevollmächtigung durch einen im Ausland ansässigen Vertragspartner, sofern dieser nicht zur Beurkundung nach Deutschland anreisen kann, geprüft werden.

„Die Corona-Krise hat derzeit auf dem Markt zwei gegenläufige Entwicklungen zur Folge: Zum einen haben die spürbaren Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt bzw. die gesamtwirtschaftliche Lage einen klar preisdämpfenden Einfluss. Auf der anderen Seite verstärkt die Unsicherheit das Bestreben, Geld im sicheren Hafen von Immobilieninvestments unterzubringen. Wie diese beiden divergierenden Marktkräfte zum Tragen kommen, hängt in hohem Maße von der Zeitdauer der Corona-Krise und speziell der Kontaktbeschränkungen ab“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

Was aktuell auf dem Wohnimmobilienmarkt beobachtet werden kann, ist die deutlich minimierte Anzahl der neu angebotenen Eigentumswohnungen aus dem Bestand seit Beginn der coronabedingten Ausgangsbeschränkungen im Vergleich zum entsprechenden Zeitraum im Vorjahr. In Gesamt-Bayern brach die Anzahl der neu angebotenen Wohnungen um mehr als ein Drittel (-34 %) und in der Landeshauptstadt um knapp ein Drittel (-31 %) ein.

In der gesamtbayerischen Betrachtung zwischen Herbst 2019 und Frühjahr 2020 vor dem Corona-Lockdown wurden erneut starke Kaufpreiszuwächse bei Wohnimmobilien gemessen. Bis auf neuerrichtete Eigentumswohnungen, deren Anstiege mit +2,6 % verhältnismäßig niedrig – von einem hohen Basisniveau ausgehend – ausfallen, verteuerten sich alle weiteren untersuchten Objekttypen zwischen +4,5 % (Reihenmittelhäuser/Neubau) und +6,1 % (freistehende Einfamilienhäuser/Bestand).1

Die hohen Anstiege der Kaufpreise für Wohnimmobilien resultieren in erster Linie aus noch höheren Zuwächsen der Baugrundpreise. Die Verteuerung des Baugrunds lag bei +6,8 % für Einfamilienhäuser und +5,9 % für Mehrfamilienhäuser.

Bayern im 10-Jahres-Vergleich
In den letzten 10 Jahren erfuhren die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser in Bayern die stärksten Steigerungen (+151 %). Somit müssten die Käufer aktuell das 2,5-Fache als vor 10 Jahren für den Erwerb ausgeben. In größerem Abstand folgten Baugrundpreise für Geschossbau (+118 %) und Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen (+119 %).

Bei Häusern zum Kauf sind folgende Zuwächse gemessen worden: Doppelhaushälften verteuerten sich um +111 %, Reihenmittelhäuser um +109 % und freistehende Einfamilienhäuser um +103 % (jeweils Bestandsobjekte). Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

München
Der Münchner Immobilienmarkt zeigte sich vor der Corona-Pandemie dynamisch. Wie stark und nachhaltig die Auswirkungen der Corona-Beschränkungen den
Kaufmarkt beeinflussen werden, werden erst die kommenden Monate zeigen. Die aktuelle Betrachtung bezieht sich daher auf die Vor-Corona-Zeit.

Im Frühjahr 2020 bewegen sich die Preiszuwächse für Immobilien in München im Halbjahresvergleich zwischen +2,7 % (Eigentumswohnungen/Neubau) und +5,2 % (Reihenmittelhäuser/Bestand). Nur die Baugrundstückpreise für Einfamilienhäuser sind noch stärker (+5,6 %) gestiegen. Die Baugrundpreispreise für Geschossbau verteuerten sich um +4,4 %.

München im 10-Jahres-Vergleich
In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien in München enorm gewachsen. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser liegen aktuell
beim 4-Fachen im 10-Jahres-Vergleich. Die Baugrundpreise für Geschossbauten sind heute dreimal so teuer als noch vor 10 Jahren. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (+134 %), Reihenmittelhäuser (+113 %) und Doppelhaushälften (+109 %) haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt (jeweils Bestandsobjekte). Im Frühjahr 2020 kosten Eigentumswohnungen/Bestand das 2,7- Fache (+168 %) und Eigentumswohnungen/Neubau das 2,4-Fache (+140 %) mehr als im Frühjahr 2010. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

Immobilienmarkt in ausgewählten Städten Bayerns

Augsburg
Augsburg profitiert von der Nähe zur Landeshauptstadt München. Wegen der überhitzten Immobilienmarktsituation in München sind Ausweicheffekte von Interessenten in Richtung Augsburg aufgrund des niedrigeren Preisniveaus klar erkennbar. Trotz der steigenden Preise treten neben Selbstnutzern verstärkt Kapitalanleger als Käufer auf. Ursächlich für die hohe Nachfrage sind u.a. attraktive Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb wie z.B. das sehr niedrige Zinsniveau. Eine Trendwende ist derzeit nicht abzusehen.

Ingolstadt
Was sich 2019 bereits abzeichnete, setzt sich 2020 weiter fort: eine Konsolidierung der Kauf- und Mietpreise. Dazu beigetragen hat eine konsequente Wohnungspolitik, die auch in den nächsten Jahren fortgeführt wird, aber auch die Nachwirkungen der Dieselkrise in der Automobilbranche und der dadurch entstandenen Verunsicherung der Bürger. Der Rückgang der Kaufpreise für Wohnimmobilien im Frühjahr
2020 ist spürbar, ebenso dauert es länger als im Vorjahr, bis die Immobilien veräußert wurden.

Nürnberg
Die Angebot-Nachfrage-Situation ist in Nürnberg angespannt. Die zum Verkauf angebotene Anzahl an Immobilien nahm im Vergleich zum Vorjahr deutlich ab, was sich schnell in der Angebotsdauer widerspielgelte: Diese verkürzte sich ebenfalls. Auch wenn die Käufer preissensibler als in den vergangenen Jahren geworden sind, erfahren die Kaufpreise in Nürnberg im Frühjahr 2020 bis zur Corona-Krise deutliche Zuwächse.

Würzburg
Durch die Lage Würzburgs im Maintal und die damit verbundenen geografischen Restrektionen bei der Ausweitung von Bauland wird die Stadt auch in Zukunft mit einem mehr oder weniger starken Nachfrageüberhang in zentralen Lagen zu kämpfen haben. In einem insgesamt angespannten Wohnungsmarkt verschaffen die neu entstandenen Wohnbauflächen im Stadtteil „Hubland“ Linderung.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

– Immobilienumsätze nochmals gestiegen: Mit einem Zuwachs von einem Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurde im 1. Quartal 2020 nochmals ein außerordentliches Ergebnis bei den Immobilienumsätzen in Bayern erzielt. 18,73 Mrd. € wurden im 1. Quartal 2020 in Immobilien investiert. Die Ende März eingeleiteten coronabedingten Einschränkungen werden sich erst in den Zahlen für das 2. Quartal des Jahres 2020 widerspiegeln.

– Bautätigkeit rückläufig: In Gesamt-Bayern ist die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen zwischen den Jahren 2018 und 2019 um -2,6 % gesunken. In
der Landeshauptstadt fällt der Rückgang mit -21,6 % dramatischer aus.

– Arbeitslosenzahlen erhöht: Die Corona-Krise zeigt starke Auswirkungen auf den deutschen Arbeitsmarkt. Im Jahresvergleich nahm die Arbeitslosenquote in allen untersuchten Großstädten deutlich zu. In München lag die Arbeitslosenquote im April 2019 bei 3,4 % und liegt im April 2020 bei 4,6 %. Einen exorbitanten Anstieg erfuhren die Anträge auf Kurzarbeit. Im März 2020 lagen bayernweit 16.158 Anzeigen über Kurzarbeit vor, die Anzahl der betroffenen Personen lag bei 340.986. Zum Vergleich: Im März 2019 wurden 108 Anzeigen mit 2.097 betroffenen Personen eingereicht.

Bereits im April wurde das Webinar-Angebot deutlich erweitert. In der zweiten Mai-Hälfte konnte das IVD Institut für seine zahlreichen, neukonzipierten Webinare weitere erfahrene Fachreferenten als Dozenten gewinnen. Anliegen des IVD Instituts ist es, die ungebrochen hohe Nachfrage nach immobilienwirtschaftlichen Fortbildungsangeboten auszubauen und zu ergänzen.

Im Einzelnen finden in der zweiten Mai-Hälfte folgende Webinare statt:

• Professionelles E-Mail-Marketing mit Ralf Sorg am 15.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48531/buchung
• Immobilienakquise mit Storytelling mit Ralf Sorg am 15.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48549/buchung
• EnEV Aktuell – Das müssen Makler und Verwalter beachten
  mit Rudolf Koch am 20.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48912/buchung
• Informationspflichten von Makler und Wohnimmobilienverwaltern
  mit Rudolf Koch am 20.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48913/buchung
• Gibt es auch Farming bei Verwaltungen zur Akquisition von Beständen
  mit Prof. Stephan Kippes am 22.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/47845/buchung
• Crash-Kurs Verkaufsschilder als Akquise und Vermarktungstool
  mit Prof. Stephan Kippes am 22.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/47846/buchung
• Bestellerprinzip – Rechtsfragen und aktuelle Fragen zum Maklerrecht
  mit Rechtsanwalt Markus Kilb am 26.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48995/buchung
• Geldwäscheprävention aktuell – sind Sie fit für das neue GWG?
  mit Rechtsanwalt Markus Kilb am 26.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48998/buchung
• Das Smartphone als Instrument der Immobilienkommunikation, Teil I
  mit Ingo Dalcolmo am 28.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48908/buchung
• Das Smartphone als Instrument der Immobilienkommunikation, Teil Il
  mit Ingo Dalcolmo am 28.05.2020
  Buchungslink: https://doo.net/veranstaltung/48911/buchung

Detaillierte Informationen zum Veranstaltungsangebot des IVD Instituts sind unter https://www.ivd-sued.net/themen/aus-und-fortbildung/alle.html abrufbar. Für Fragen steht das IVD-Institut gerne unter 089/29 08 20 20 gerne zur Verfügung.

Lässt ein Mieter entgegen der Hausordnung und trotz vorheriger mehrfacher Abmah-nung seinen Hund unangeleint auf Gemeinschaftsflächen des Mietanwesens herum-laufen, rechtfertigt dies die außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Zum Sachverhalt:

Zwei Wohnraummieter hatten gemeinschaftlich zwei Hunde. Diese ließen sie wieder-holt auf den Gemeinschaftsflächen des Mietanwesens herumlaufen, ohne sie anzulei-nen. Genau das hat die Hausordnung untersagt. Die Mieter hatten diesbezüglich auch mehrere Abmahnungen erhalten, woraufhin der Vermieter nach wiederholter Zuwider-handlung die außerordentliche und fristlose Kündigung ausgesprochen hat. Die Mieter wollten nun einstweiligen Rechtsschutz im Rahmen eines Nichtzulassungsverfahrens vor dem BGH durchsetzen, der BGH hat diesen Antrag zurückgewiesen, weil die ein-gelegte Nichtzulassungsbeschwerde keine Aussicht auf Erfolg hat.

Begründung

Der BGH stellt klar, dass das Freilaufenlassen der Hunde auf den Gemeinschaftsflä-chen entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen eine erheb-liche Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellt. Nach BGH ist die Würdigung der Ausgangsgerichte dahingehend, dass darin eine Pflichtverletzung zu sehen ist, die auch eine außerordentliche und fristlose Kündigung rechtfertigt, rechtsfehlerfrei.

Die Beschwerde führenden Mieter haben sich gegen die Kündigung mit dem Argu-ment gewehrt, eine Kündigung käme nur in Betracht, wenn sich andere Mitbewohner tatsächlich durch das Fehlverhalten gestört fühlen und wenn konkrete Beeinträchti-gungen, etwa in Form von Verunreinigungen nachgewiesen werden. Das haben die gekündigten Mieter aus der sogenannten Raucher-Exzess-Entscheidung abgeleitet, in der es um eine Störung des Hausfriedens durch den aus der Wohnung in die Ge-meinschaftsflächen entweichenden Tabak-Qualm ging und ein Kündigungsrecht des Vermieters davon abhängig gemacht wurde, dass der Vermieter tatsächliche Beein-trächtigungen nachweisen kann, ggf. auch dass sich andere Mitbewohner tatsächlich beeinträchtigt fühlen. Im vorliegenden Fall lag es aber anders, weil es ja nicht um ei-ne Störung des Hausfriedens durch Fehlverhalten in der Wohnung mit Wirkung nach außen ging (wobei letzteres natürlich immer nachgewiesen werden muss), sondern um einen Verstoß gegen die Hausordnung, der objektiv gegeben und damit unprob-lematisch nachweisbar war. Insoweit kommt es ganz offensichtlich auch nicht auf den Grad der Beeinträchtigung der übrigen Mitbewohner an, sondern auf einen objektiven Verstoß gegen die Hausordnung.

Nichts hat der BGH dazu geäußert, ob eine solche Bestimmung zur Anleinpflicht in der Hausordnung wirksam ist. Zunächst einmal kam es in dem entschiedenen Fall auch tatsächlich nicht darauf an, ob die Hausordnung in den konkreten Mietvertrag wirksam einbezogen worden ist. Bei dem Verbot, Hunde frei herumlaufen zu lassen, handelt es sich nämlich um eine bloße Ordnungsbestimmung, die in einer Hausord-nung, die nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden ist, angeordnet werden kann (Ausfluss des Hausrechts des Vermieters). Als solche Ordnungsbestimmung ist die Anleinpflicht nach ganz herrschender Meinung zulässig.

Praxishinweis:

Vermieter sollten bei Erlass solcher Ordnungsvorschriften darauf achten, diese den Mietern ausreichend bekannt zu machen (Aushänge, Rundschreiben etc.).

Die jeweilige Hausordnung sollte überarbeitet und daraufhin überprüft werden, ob sie vergleichbare Ordnungsvorschriften zum Schutz der anderen Bewohner vor Belästi-gungen durch Haustiere enthält. Vermieter sollten im Übrigen bei Bestehen solcher Bestimmungen im Falle von Verstößen Abmahnungen aussprechen, schon im Inte-resse der übrigen Bewohner, die sich sonst auf nicht abgewehrte Verletzungen der Hausordnung berufen könnten.

Die Corona-Krise hält die Marktteilnehmer im Griff, die Anzahl der angebotenen Objekte hat seit den Ausgangsbeschränkungen um -36 % deutlich abgenommen (Vergleich Erfassungszeitraum 23.03.2020 – 27.04.2020 und 23.03.2019 – 27.04.2019). Da temporär höchstens stark eingeschränkt Besichtigungen durchgeführt werden dürfen, wächst die Angebotsdauer* von Wohnimmobilien: Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegt diese seit den Ausgangsbeschränkungen bei 9,2 Wochen (Erfassungszeitraum 23.03.2020 – 27.04.2020), vor genau einem Jahr lag die Vermarktungsdauer bei 6,2 Wochen. Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum nach einer Lockerung der Ausgangsbeschränkungen wieder deutlich zunehmen wird, denn Immobilien, insbesondere im Wohnbereich, sind und bleiben eine sichere wertstabile Anlageform die gerade in Krisenzeiten immer besonders gefragt ist.

Der IVD prognostiziert, dass nur begrenzt Preisauswirkungen – bedingt durch die hohe Nachfrage – im mittleren und bezahlbaren Preissegment geben wird.

Änderungen wird es bei den Nachfragegruppen geben: Solo-Unternehmer und Gewerbetreibende kleinerer und mittlerer Unternehmen werden im reduzierten Umfang als Nachfrager auftreten.

Das IVD-Institut hat im Frühjahr 2020 – direkt vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie – die Preise für Wohnimmobilen erhoben und die Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt analysiert. „Die Dynamik am Markt war mangels Angeboten niedrig, die Preiszuwächse dagegen hoch“, so Prof. Stephan Kippes. Für eine Eigentumswohnung/Bestand mit gutem Wohnwert wird im Frühjahr 2020 ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.100 € bezahlt (+8,5 % im Jahresvergleich). Für Objekte im oberen Preissegment mit bester Ausstattung werden Kaufpreise um die 10.000 €/m² aufgerufen (+5,3 % im Jahresvergleich). Experten berichten, dass Eigentumswohnungen über 10.000 €/m² aktuell eine Marktsättigung erfahren.

Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden im Frühjahr 2020 im Stadtbereich 8.000 €/m² bezahlt (+11,1 % im Jahresvergleich). In der Spitze bewegen sich die Kaufpreise für eine neugebaute Eigentumswohnung um 15.000 €/m² (+7,1 % im Jahresvergleich).

Das Marktsegment der Häuser zum Kauf verzeichnet wenig Dynamik, die Preisspirale dreht sich allerdings unermüdlich weiter. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand liegt in Stuttgart aktuell bei durchschnittlich 1.180.000 € (+9,3 % im Jahresvergleich). Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden 720.000 € bezahlt (+10,8 % im Jahresvergleich). Im Neubaubereich wurden Kaufpreiszuwächse von knapp +13 % gemessen.

Die Landeshauptstadt Stuttgart wächst. Die Attraktivität der Neckarmetropole übt eine große Anziehungskraft auf Zuzügler aus. Im 5-Jahresvergleich hat Stuttgart rund 25.000 neue Bürger dazugewonnen (+4,1 %), das Wachstumstempo wäre sicherlich höher ausgefallen, wenn nicht das karge Wohnungsangebot in Stuttgart hinderlich wirken würde. Auffallend ist, dass sich speziell junge Leute in Stuttgart niederlassen, wenn auch erst einmal temporär. In erster Linie sind es Studenten, aber auch junge Fach-Experten, die flexibel und mobil sind. Diese Gruppe gehört auch vorwiegend zu den Mietern der Mikroapartments, die immer mehr im Aufwärtstrend sind.

Der bereits seit Jahren anhaltende Angebotsmangel bei kleineren Wohnungen wird aktuell dadurch verstärkt, dass potenzielle Mieter hochpreisiger Wohnungen sich vor dem Hintergrund des schwächelnden Arbeitsmarktes zunehmend für kleinere Wohnungen interessieren.

Angesichts der begrenzten Bebauungskapazität in Stuttgart und des sehr hohen Preisniveaus sind Mikroapartments immer mehr im Kommen und etablieren sich zunehmend sowohl bei den Investoren als auch bei den Mietern. Bei den Letzteren handelt es sich überwiegend um Studenten, Berufseinsteiger und Fernpendler. Ansonsten fällt auf, dass Zugezogene häufiger als Mieter anzutreffen sind als eingesessene Stuttgarter.

Generell ist ein Trend zu kleineren Neubauwohnungen sichtbar. Im Hinblick auf ein andauernd hohes Preisniveau spielt für Käufer eine vordefinierte absolute Summe, die sie für Immobilien auszugeben bereit sind, eine größere Rolle als die Wohnfläche der Immobilie. Das haben Entwickler registriert und konzipieren Neubauwohnungen kleiner: Begann früher die Wohnfläche einer typischen 4-Zimmerwohnung ab 90 m², werden heute im Neubau immer häufiger flächenmäßig kleinere Wohnungen angeboten.

Unter den Käufergruppen findet man aktuell solche Nachfrager, die sich bei der Kaufentscheidung kritisch und preissensibel verhalten, allerdings auch solche, die noch im letzten Moment vor einem Zinsanstieg „auf den fahrenden Immobilienboom-Zug aufspringen wollen“ und eher preisunempfindlich sind.

In angespannten Immobilienmärkten nehmen Bieterverfahren als alternative Vermarktungsform zum klassischen Angebotsverfahren vermehrt zu. Insbesondere in der Stuttgarter Innenstadt wird das Bieterverfahren eingesetzt, um den Verkaufspreis der Immobilien nach oben auszuschöpfen. Daher wird den Kaufinteressenten empfohlen, trotz eines engen Marktes keine überstürzten Entscheidungen zu treffen.

„Unter den Nachfragern nach Wohnimmobilien finden sich derzeit sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger, wobei letztere immer mehr an Gewicht gewinnen“, berichtet der IVD-Marktberichterstatter Jörg Kinkel. Während Eigennutzer aufgrund des sehr hohen Preisniveaus in der Innenstadt auch in den Randbezirken und verstärkt in den Umlandgemeinden nach Wohnraum suchen, vorausgesetzt Kriterien wie Preis, Objektqualität und Verkehrsinfrastruktur stimmen, suchen Kapitalanleger in erster Linie nach Objekten in innerstädtischen Lagen.

Bei der Betrachtung der Preiszuwächse auf dem Wohnungsmarkt in Stuttgart seit 2010 kann geschlussfolgert werden, dass die höchsten Anstiege beim Baugrund im Geschossbau (+161 %) gemessen wurden. Im Kaskadeneffekt erhöhten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand (+108 %). Im nächsten Schritt wurden die Anstiege der Kaufpreise an Mieter weitergegeben. Die Miete für Bestandswohnungen stieg im besagten Zeitraum um +52 %.

„Seit 2013 geht die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen bei Bestandswohnungen deutlich auseinander. Die Differenz beträgt im Frühjahr 2020 56 Basispunkte“, so der IVD-Marktberichterstatter Dirk Karge. Bei neuerrichten Wohnungen fällt die Differenz noch deutlich gravierender aus.

Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge liegen die Mietpreise in Stuttgart im Frühjahr 2020 wie folgt: Altbauwohnungen kosten 15,10 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 15,00 €/m² und neu errichtete Mietwohnungen 16,50 €/m².

Die Berechnung des IVD-Instituts erfolgt auf Basis von IMV-Angeboten, die aus Printmedien und Internetportalen ausgewertet werden. Mehrfachmeldungen können dabei nicht ausgeschlossen werden.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden marktrelevanten Tendenzen:

• Deutliche Steigerungsraten bei Immobilienumsätzen: Die seit 2015 einsetzende Investitionsdynamik auf dem Immobilienmarkt Baden-Württembergs hielt auch im Jahr 2019 weiter an. Mit einem beachtlichen Plus von +8,6 % gegenüber dem Vorjahr wurden im Jahr 2019 41,8 Mrd.€ in Immobilien investiert. Dies ist der Höchstwert der vergangenen 19 Jahre. Im Moment ist nicht abzusehen, wie stark die Delle durch die Corona-Krise ausfallen wird.
• Zinssätze stark sinkend: Im Februar 2020 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz im Dezember 2019 bei 1,27 % (Vorjahresmonat: 1,94 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag im Dezember 2019 bei 1,37 % (Vorjahresmonat 1,71 %).
• Stuttgarter Arbeitsmarkt schwächelt: In der Landeshauptstadt Stuttgart stieg die Arbeitslosenzahl spürbar an und lag im Februar 2020 bei 15.227 Erwerbslosen. Gegenüber dem Vorjahresmonat betrug die Veränderung +11,4 %. Somit galten im Februar 2020 4,4 % der erwerbsfähigen Stuttgarter als arbeitslos. Auf der Bundeslandebene wurden ebenfalls steigende Arbeitslosenzahlen registriert (+10,6 % mehr als im Vorjahresmonat), was u.U. auf die wirtschaftlichen Probleme in der Automobilbranche zurückzuführen ist, die traditionell stark im Bundesland verankert ist. Im Zuge der Corona-Krise wird es eine weitere Verschlechterung am Arbeitsmarkt geben. Die Intensität hängt davon ab, wie lange die Ausgangsbeschränkungen andauern und wie gut die Förderprogramme greifen. Die Zahl der Kurzarbeiter hat bereits jetzt deutlich zugenommen.
• Kosten für regelmäßige Instandhaltung und Wasserversorgung am stärksten gestiegen: Im Vergleich zu 2015 ist der höchste Anstieg der Wohnnebenkosten für die regelmäßige Instandhaltung (+12,5 %) zu verzeichnen, gefolgt von den Kosten für die Wasserversorgung (+10,4 %) und die Müllabfuhr (+8,3 %). Die geringsten Zuwächse wurden bei Strom, Gas und anderen Brennstoffen (+4,0 %) festgestellt. Bei den Kosten für die Abwasserentsorgung wurden minimale Rückgänge gemessen.

* Quelle: IMV. Angebotsdauer: Berechnungen des IVD-Instituts auf Basis von IMV-Angeboten, Mehrfachmeldungen möglich. Die Angebotsdauer stellt das arithmetische Mittel dar. Die hier angegebene Zahl umfasst den Zeitraum (in Wochen) von der ersten und letzten Anzeigenschaltung für eine bestimmte Immobilie. Die letztmalige Anzeigenschaltung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie verkauft wurde. Vielmehr wird es in der Praxis häufig vorkommen, dass eine Immobilie, nachdem sie einige Zeit vom Markt genommen wurde, erneut angeboten wird. Dies kann dazu führen, dass einzelne Objekte mehrfach gezählt werden.

„Der Höhenflug bei Investitionen in Baden-Württemberg hielt in den ersten Monaten 2020 weiter an: 11,63 Mrd. € wurden in Immobilien investiert“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahresergebnis lag somit bei sehr beachtlichen +14 %.“

Bereits im vergangenen Jahr konnte zum dritten Mal in Folge ein Höchstwert bei den Immobilienumsätzen verzeichnet werden. Einer Analyse des IVD-Instituts zufolge wurden 2019 in Baden-Württemberg Immobilien im Wert von 41,82 Mrd. € gehandelt (ein Plus von 8,6 % im Vergleich zu 2018).

Bundesweit lag das Gesamttransaktionsvolumen zwischen Januar und März 2020 bei insgesamt 87,45 Mrd. €. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum wurde ein beachtlicher Anstieg von +15 % registriert.

Die Einschränkungen, die angesichts der Pandemie noch andauern, griffen erst kurz vor dem Ende des ersten Quartals 2020 ein, daher spiegelt sich die erzwungene Pause der Investoren noch nicht im Transaktionsvolumen der ersten drei Monate 2020 wider. Außerdem basieren die Berechnungen des IVD-Instituts auf der Grunderwerbsteuer, die etwas zeitversetzt durch die Finanzverwaltung vereinnahmt wird; weiter wurden einige Transaktionen, die schon weit ausverhandelt waren noch abgeschlossen. „Im Moment ist noch nicht seriös abzusehen, wie stark die Umsatz-Delle durch die Corona-Krise ausfallen wird“, so Prof. Stephan Kippes, „eine verstärkte Umschichtung von Kapital in Immobilienanlagen ist allerdings zu erwarten.“

Die Corona-Krise hat derzeit auf dem Markt zwei gegenläufige Entwicklungen zur Folge: Zum einen haben die noch nicht abzuschätzenden Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt bzw. die gesamtwirtschaftliche Lage einen klar preisdämpfenden Einfluss. Auf der anderen Seite verstärkt die Unsicherheit das Bestreben Geld im sicheren Hafen von Immobilieninvestments unterzubringen. Wie diese beiden divergierenden Marktkräfte zum Tragen kommen hängt in hohem Maße von der Zeitdauer der Corona-Krise und speziell der Ausgangsbeschränkungen ab.

Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerbsteuer. Share-Deals, bei denen Immobilen in einem Unternehmensmantel gehandelt werden oder auch grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten.

Nach einer Analyse des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des amtlichen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im 1. Quartal 2020 bei insgesamt 18,73 Mrd. €.

„Mit einem Zuwachs von einem Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurde in den ersten drei Monaten 2020 nochmals ein außerordentliches Ergebnis bei den Immobilienumsätzen in Bayern erzielt“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. 18,73 Mrd. € wurden im ersten Quartal 2020 in Immobilien investiert. „Die seit 2009 einsetzende Investitionsdynamik auf dem bayerischen Immobilienmarkt hielt bis zur Corona-Pandemie an.“

Der klar ansteigende Trend zeigte sich auch im Vergleich der Immobilienumsätze in Bayern in den Jahren 2018 und 2019. Mit einem Transaktionsvolumen von 60,13 Mrd. € im Jahr 2019 konnte gegenüber dem Vorjahr ein fulminanter Anstieg von +10,1 % verzeichnet werden.

Bundesweit lag das Gesamttransaktionsvolumen zwischen Januar und März 2020 bei insgesamt 87,45 Mrd. €. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum wurde ein beachtlicher Anstieg von +15 % registriert.

Die Einschränkungen, die angesichts der Pandemie noch andauern, griffen erst kurz vor dem Ende des ersten Quartals 2020 ein, daher spiegelt sich die erzwungene Pause der Investoren noch nicht im Transaktionsvolumen der ersten drei Monate 2020 wider. Außerdem basieren die Berechnungen des IVD-Instituts auf der Grunderwerbsteuer, die etwas zeitversetzt durch die Finanzverwaltung vereinnahmt wird; darüber hinaus wurden einige Transaktionen, die schon weit ausverhandelt waren noch abgeschlossen. „Im Moment ist noch nicht seriös abzusehen, wie stark die Umsatz-Delle durch die Corona-Krise ausfallen wird“, so Prof. Stephan Kippes. „Eine verstärkte Umschichtung von Kapital in Immobilienanlagen ist allerdings zu erwarten.“

Die Corona-Krise hat derzeit auf dem Markt zwei gegenläufige Entwicklungen zur Folge: Zum einen haben die noch nicht abzuschätzenden Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt bzw. die gesamtwirtschaftliche Lage einen klar preisdämpfenden Einfluss. Auf der anderen Seite verstärkt die Unsicherheit das Bestreben Geld im sicheren Hafen von Immobilieninvestments unterzubringen. Wie diese beiden divergierenden Marktkräfte zum Tragen kommen hängt in hohem Maße von der Zeitdauer der Corona-Krise und speziell der Ausgangsbeschränkungen ab.

Prof. Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing und Maklerwesen an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen sowie Leiter des IVD-Instituts, eröffnete die Veranstaltung. In seiner Analyse zeigte Prof. Kippes neue Trends auf dem Wohnimmobilienmarkt vor und fand auch kritische Worte zu den Ergebnissen einiger Bubble-Studien, so beispielsweise zur Aussage „Stuttgart überholt München“, wonach Stuttgart die „teuerste Stadt“ Deutschlands sei.

Auf regulierende Eingriffe des Staates in den Immobilienmarkt sowie einhergehende Bewertungsprobleme ging Ralf Heidemann von Riedel Immobilien, der auch als Vorstandsmitglied des IVD Süd e.V. fungiert, ein. Sachverständigen empfahl Ralf Heidemann, „konkret auf Unsicherheiten hinzuweisen, die durch staatliche Eingriffe in den Markt bei der Bewertung berücksichtigt wurden.“

Albert Fittkau, Vorsitzender des Gutachterausschusses München, machte sich die Mietpreisbremse zum Thema. Hierbei erörterte Albert Fittkau geminderte Mieten im Rahmen von städtebaulichen Verträgen, so am Beispiel des Modells zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) in München, sowie die Ableitung von Bodenwerten bei geminderten Mietpreisen.

Aus der Perspektive eines internationalen Investors blickte Matthias Düsing von Savills Investment Management auf aktuelle Entwicklungen am süddeutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Hierbei warf Matthias Düsing die Frage in den Raum, wie lange der „Superzyklus“ der Kapitalwerte noch anhalte und gab zugleich einen Ausblick darüber, welche Chancen sich in einem spätzyklischen Umfeld ergäben.

Florian Schreck von S. Schreck – Immobilien und Wohnbau GmbH aus Augsburg, der ebenfalls im Vorstand des IVD Süd e.V. tätig ist, erörterte in seinem Beitrag die Wertermittlung von werdendem Bauland anhand des deduktiven Verfahrens. Florian Schreck warnte, „dass die deduktive Bodenwertermittlung als Hauptverfahren oftmals ungeeignet ist, da individuelle Gegebenheiten wie auch regionale und örtliche Besonderheiten nicht ausreichend berücksichtigt werden.

Abgeschlossen wurde die erfolgreiche Veranstaltung im Le Meridien im Herzen Münchens von Stephan Zehnter vom Münchener Sachverständigenbüro für Miet- und Immobilienbewertung, der aktuelle Trends der Mietgesetzgebung sowie ihre Auswirkungen auf die Wertermittlung vorstellte.