Der Preis ist, was Jemand bezahlt

Unser letzter Quartalsbericht zu den Immobilienpreisen hat einen Korrekturbedarf von etwa einem Viertel bis einem Drittel angezeigt. Erst dann wäre selbstgenutztes Wohneigentum wieder erschwinglich und gegenüber dem Mieten vorteilhaft. Dabei gilt: Je stärker Einkommen und Mieten steigen, desto weniger müssen Preise fallen.

Man kann der Frage nach einer Bodenbildung aber auch anders nachgehen: Wie lange fallen Preise typischerweise? Die letzten beiden Abschwünge haben einmal 6 und einmal 15 Jahre gedauert. Keine guten Aussichten, der aktuelle dauert gerade mal ein Jahr. Dennoch spricht der zyklus interruptus beim Wohnungsbau eher für eine schnellere Erholung als in den Nullerjahren mit überbordendem Leerstand.

An der Börse wird die Binsenweisheit kolportiert, bei (noch) fallenden Preisen nicht zuzuschlagen. Wobei die Börse eher als der Wohnungsmarkt zu Übertreibungen beim Kurseinbruch tendiert. Außerdem muss man dort nicht lange nach Angeboten suchen, sobald man sich für ein Objekt der Begierde entschieden hat. Auch hier unterscheidet sich der Wohnungsmarkt. Derzeit hat man nicht nur Zeit zum Suchen, man kann auch in Ruhe besichtigen und den Preis verhandeln.

Andere Börsensprüche raten, genau dann zu kaufen, wenn keiner kaufen will. Für junge Familien mag das zutreffen, sie haben ohnehin nur die Wahl zwischen der Pest hoher Mieten und der Cholera hoher, aber verhandelbarer Kaufpreise. Und wenn sie zu lange warten, ziehen die Kinder schon wieder aus. Doch was für potenzielle Selbstnutzer gilt, gilt noch lange nicht für Kapitalanleger. Hier bieten sich derzeit wohl besser verzinste Anlageformen mit geringerem Risiko. Trotz neuer Subventionen.

1. Übersicht Teilmärkte

Im Durchschnitt aller Baujahre (s. Abb. oben) setzt sich der Trend der sinkenden Indices von Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern fort. Die Indices für Mietwohnungen steigen gegen diesen Trend weiter an, dieses Quartal mit 1,2%. Die Indices der Ein- und Zweifamilienhäuser sanken um 2,0% zum Vorquartal, zum Vorjahresquartal waren es -8,1%. Eigentumswohnungen sinken ebenfalls weiter, ‑1,6% zum Vorquartal und ‑6,4% zum Vorjahresquartal.

Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen stabilisieren sich (s. Abb. Unten), mit einem Anstieg von 0,2% zum Vorquartal, während die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser weiter sinken (-0,9%). Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal bei 1,2%.

2. Teilmarkt „Mieten“

Gegenüber dem letzten Quartal (2.Q’23) sind die inserierten Mietpreise im Neubau in den kreisfreien Städten um 1,5% und in den Landkreisen um 1,0% gestiegen. Im Jahresvergleich (gegenüber 3.Q‘22) beträgt der deutschlandweite Anstieg 5,4%.

In den letzten zehn Jahren haben die Neubaumieten deutschlandweit somit um 45% zugelegt. In den kreisfreien Städten (43%) und den Landkreisen (47%) ergeben sich ganz ähnliche Zuwächse.

Berlin findet sich dieses Quartal an zweiter Stelle im Ranking hinter dem Dauerersten München, Frankfurt damit auf Platz 3. Ab Platz 5 wird jeweils paarweise gewechselt, es fällt aber keiner raus oder kommt neu rein in die Top-10.

Die Veränderung zeigt bei allen Städten im Ranking auch dieses Quartal weiterhin nach oben.

3. Teilmarkt „Eigentumswohnungen“

Die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen stabilisieren sich. Im Vergleich zum Vorquartal deutschlandweit ein Anstieg von 0,2%. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,4% über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen sind es 0,1% mehr. Im Jahresvergleich (gegenüber 3.Q‘22) ist die Veränderung deutschlandweit negativ mit -0,6%, in kreisfreien Städten mit -0,9% etwas stärker als in den Landkreisen mit -0,3%.

In den letzten zehn Jahren haben sich die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit aber immer noch fast verdoppelt (+97%), in den kreisfreien Städten sind sie um 105% gestiegen, in den Landkreisen stiegen sie um 92%.

In der Top-10 bleiben die ersten vier Städte unverändert. Düsseldorf und Potsdam tauschen die Plätze. Auf Platz 8 kommt Heidelberg neu dazu von Platz 16 mit einem Preisanstieg von 10,5%. Rosenheim wird damit auf Platz 10 verdrängt, Erlangen fällt raus.

Mit Heidelberg ist nun eine Stadt in der Top-10 die dem Trend der leicht fallenden ETW-Kaufpreise in Städten entgegenläuft (s. Abb. unten).

4. Teilmarkt „Ein- und Zweifamilienhäuser“

Bundesweit sinken die Preise neuer Ein- und Zweifamilienhäuser weiter. Dabei sind die Kaufpreise in den kreisfreien Städten um 1,3% und in den Landkreisen um 0,7% gesunken. Im Jahresvergleich (gegenüber 3.Q‘22) liegen die Preise bundesweit jetzt 4,9% niedriger, 6,1% in den kreisfreien Städten und 4,0% in den Landkreisen.

In den letzten zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue EZFH deutschlandweit um 95% gestiegen, kreisfreie Städte (93%) und Landkreise (96%) unterscheiden sich weiter kaum.

Im Vergleich zum Ranking vom 2.Q’23 tauschen Landshut und Heidelberg die Plätze 3 und 4, Köln fällt an Wiesbaden und Kempten vorbei auf Platz 8, Bamberg kommt für Frankfurt auf Platz 10.

Die regionalen Kaufpreise für EZFH entwickeln sich in unterschiedliche Richtungen, hier ändern sowohl sinkende als auch steigende Werte das Ranking.