• In 12 von 14 untersuchten Großstädten sinken die Angebotspreise von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal – im 2. Quartal waren es noch 7 Städte
• Bestätigung des Trends: Zweiter Rückgang nacheinander in München und Köln (je -2 Prozent)
• Folge der geringeren Nachfrage: Erstmals Rückgänge in Hamburg (-2 Prozent), Frankfurt (-3 Prozent) und Stuttgart (-2 Prozent)
• Preisstagnation in Berlin – größter Rückgang von 4 Prozent in Hannover

Durch die gestiegenen Bauzinsen können sich immer weniger Menschen Wohneigentum leisten. Bereits im 2. Quartal dieses Jahres hat das verringerte Interesse an Eigentumswohnungen in vielen Städten die jahrelangen Preisanstiege beendet. Im 3. Quartal ist die Trendwende am Immobilienmarkt nun vollends vollzogen: Laut immowelt Preiskompass sind in 12 von 14 untersuchten Großstädten die Angebotspreise von Bestandswohnungen im 3. Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal gesunken – in der Spitze sogar um 4 Prozent. In einer weiteren Stadt sind die Preise stabil geblieben. Lediglich eine Stadt weist noch einen leichten Anstieg auf. Im Quartalsbericht wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) im 3. Quartal 2022 mit dem Vorquartal verglichen.

Die Trendwende wird beim Blick auf die vergangenen Monate noch klarer. Vom 1. auf das 2. Quartal 2022 gingen die Kaufpreise in 6 Städten zurück. Vom 4. Quartal 2021 auf das 1. Quartal 2022 hatte sogar noch keine der 14 Städte einen Rückgang verzeichnet.

Zweiter Rückgang in Folge in München

Selbst die teuersten deutschen Städte, in denen Wohnungen – egal welchen Zustands – binnen kurzer Zeit verkauft waren, erleben durch die gestiegenen Zinsen einen spürbaren Knick. In München, Deutschlands teuerster Großstadt, beruhigt sich der Immobilienmarkt zusehends. Verglichen mit dem Vorquartal sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen um 2 Prozent gesunken – das ist der zweite Rückgang in Folge. Anfang des Jahres betrug der Quadratmeterpreis in der Spitze noch 9.636 Euro. Aktuell liegt dieser bei 9.292 Euro.

Eine ähnliche Entwicklung lässt sich auch in Köln beobachten. Die Rheinmetropole verzeichnet mit einem Minus von 2 Prozent ebenfalls den zweiten aufeinanderfolgenden Rückgang. Das Preisniveau ist aber deutlich niedriger als in München: Derzeit werden Wohnungen für 5.282 Euro pro Quadratmeter angeboten. Auf der gegenüberliegenden Seite des Rheins ist es etwas günstiger. In Düsseldorf kosten Eigentumswohnungen nach einem 3-prozentigen Rückgang 5.128 Euro pro Quadratmeter – auch hier verfestigt sich der Trend aus dem Vorquartal.

Erste Rückgänge in Hamburg, Frankfurt und Stuttgart – Stagnation in Berlin

In Hamburg, Frankfurt und Stuttgart haben sich die Vorzeichen bei der Preisentwicklung erst in den vergangenen drei Monaten gedreht. Erstmals nach vielen Jahren verzeichnen alle drei Städte innerhalb eines Quartals Preisrückgänge. In der Hansestadt (6.653 Euro) geben die Preise unter anderem aufgrund der schwindenden Nachfrage um 2 Prozent nach. In Frankfurt (6.470 Euro) sinken die Angebotspreise innerhalb des letzten Quartals sogar um 3 Prozent, in Stuttgart (5.559 Euro) beträgt der Rückgang ebenfalls 2 Prozent. Nach jahrelangen Anstiegen kam die Preisrallye in allen drei Städten schon im 2. Quartal zum Erliegen. Nun lassen sich die ersten Preiskorrekturen beobachten.

In Berlin kommt es indes noch zu keiner kompletten Trendumkehr. Die Kaufpreise stagnieren in der Hauptstadt bei derzeit 5.171 Euro. Das könnte daran liegen, dass das Interesse an Immobilien besonders bei Kapitalanlegern nach wie vor vorhanden ist. Denn das Preisniveau ist verglichen mit anderen deutschen sowie europäischen Metropolen nach wie vor niedrig. Nichtsdestotrotz schwächt sich die Preiskurve spürbar ab, da die hohen Bauzinsen besonders Eigennutzer finanziell treffen.

Größte Preiskorrektur in Hannover

Den stärksten Rückgang aller Städte verbucht Hannover. Innerhalb eines Quartals fielen die Preise um 4 Prozent auf 3.773 Euro pro Quadratmeter. Berücksichtigt man noch den Rückgang von 3 Prozent im 2. Quartal, sind die Kaufpreise innerhalb eines halben Jahres um 7 Prozent gesunken. Der starke Rückgang hängt damit zusammen, dass die Preise im vergangenen Jahr noch stark gestiegen sind und es dadurch nun im Gegenzug zu deutlicheren Preiskorrekturen kommt.

Auch in den günstigen Ruhrgebiet-Städten zeigt die Preiskurve nun nach unten. In Dortmund werden Eigentumswohnungen aktuell 2 Prozent günstiger angeboten als noch im 2. Quartal. In Essen zahlen Käufer sogar 3 Prozent weniger. Während Dortmund (2.853 Euro) nie die 3.000-Euro-Marke überschritten hat, sind die Preise in Essen (2.914 Euro) nun wieder darunter gerutscht. Noch günstiger ist Wohnraum nur in Leipzig mit Quadratmeterpreisen von 2.654 Euro. Die Tendenz zeigt aber auch hier nach unten: Das zweite Quartal in Folge sinken die Preise, zuletzt um 3 Prozent. Der Abstand zu Dresden (2.968 Euro) ist etwas größer geworden, da in der Landeshauptstadt Sachsens ein Plus von 2 Prozent zu Buche steht. 

Mehr als 100.000 Euro weniger Budget für Familien

Sonderthema in dieser Ausgabe des immowelt Preiskompass sind die Folgen der gestiegenen Bauzinsen seit Anfang des Jahres. Es wurde analysiert, wie sich die Darlehenssummen verändert haben, die sich Käufer leisten können, wenn sie die empfohlene Wohnkostenquote von 30 Prozent nicht überschreiten wollen. Das Ergebnis: Das Budget hat sich in allen 14 Städten deutlich reduziert. Am stärksten sind die Einbußen in Stuttgart. Eine Familie muss ihr Budget um 109.000 Euro herunterschrauben, um die 30-Prozent-Marke nicht zu überschreiten. Statt einem Kredit in Höhe von 431.000 Euro sind durch die gestiegenen Zinsen bei einer gesunden Belastung inzwischen nur noch 322.000 Euro machbar. Umgerechnet erhalten Käufer dadurch 20 Quadratmeter weniger Wohnfläche. Auch in München müssen Suchende ihre Ansprüche herunterschrauben. In der teuersten Großstadt sollte die Finanzierungssumme 108.000 Euro niedriger ausfallen als noch im 1. Quartal. Wie sich das Budget in allen weiteren Städten verändert hat, lesen Sie im immowelt Preiskompass.

 Die 7. Ausgabe des immowelt Preiskompass steht hier zum Download zur Verfügung.

Berechnung und Methodik
Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 6 des aktuellen immowelt Preiskompass.