Logistikimmobilien entwickeln sich zum gefragten Segment in der Corona-Krise

Was können institutionelle Anleger erwarten?

Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest, zu aktuellen Entwicklungen in der Logistikimmobilienbranche 

LIP Invest (LIP), der in München ansässige Investmentspezialist für Logistikimmobilien, fokussiert sich seit Gründung ausschließlich auf Logistikimmobilien. Warum diese derzeit boomen erläutert Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest. 

Fokus auf Logistikimmobilien

Viele der großen Immobilienfonds investieren in Büro, Einzelhandel und andere Assetklassen. Man kann jedoch nicht in allen Assetklassen Experte sein, zumal gerade in der Logistik ein spezielles Know-how gefragt ist. Zudem spielt es eine wichtige Rolle, den Markt über viele Jahre hinweg zu kennen und ein breites Netzwerk zu haben. So gelingt es LIP immer wieder günstiger und schneller einzukaufen als etwa Anbieter, die überwiegend an Ausschreibungen und Bieterverfahren teilnehmen müssen. Die richtige Beurteilung von Ausstattung und Lage der Immobilien ist für eine mögliche Nachvermietung von entscheidender Bedeutung. Institutionelle Anleger vertrauen deswegen immer mehr dem Spezialisten. Das gilt nicht nur im Bereich der Logistik, sondern etwa auch bei Pflegeimmobilien.

Vorteile von Logistikimmobilien gegenüber anderen Immobiliensegmenten

Logistikimmobilien haben wie Wohnimmobilien feste Mieteinnahmen, das heißt, die laufenden Erträge sind nicht umsatzabhängig wie oftmals im Einzelhandel. Viele Investoren wollen planbare und gut berechenbare Cash-Flows. Unsere LIP-Fonds bieten das auf lange Sicht von etwa zehn Jahren. Außerdem haben Logistikinvestments geringere Schwankungen im Renditebereich als beispielsweise der Büromarkt. So wird gute Rendite mit einem geringen Risiko verbunden.

Welche Bedeutung hat die Mietvertragslaufzeit?

Logistikimmobilien müssen auch ohne den jeweiligen Mieter funktionieren. Hier zählen selbstverständlich der Standort, die Ausstattung und die Wiedervermietbarkeit. Generell muss man im Logistikmarkt in der Regel mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten planen, weil die Mieter selbst oft auch nur drei- oder fünfjährige Dienstleistungsverträge von den Auftraggebern aus Industrie und Handel erhalten. Die gute Nachricht ist jedoch, dass rund 90 Prozent der Mietverträge verlängert werden. Dennoch ist es entscheidend, den Markt gut zu kennen. Dann funktioniert es auch mit der Nachvermietung. Gerade bei kürzeren Mietvertragslaufzeiten erhält man sich zudem die Chance auf Mietsteigerungen, die einen der angespannte Flächenmarkt bietet. Bei Mietvertragslaufzeiten von über zehn Jahren kann man dieses Potenzial nicht nutzen.

Wieviel Kapital müssen institutionelle Investoren für eine Fondsbeteiligung aufbringen?

Kleinere Versorgungswerke, Pensionskassen oder Sparkassen beteiligen sich in der Regel mit Beträgen zwischen 5 und 10 Millionen Euro. Einige stocken dann während der Fondslaufzeit ihre Beteiligung noch auf. Größere Häuser suchen in der Regel Beteiligungen zwischen 20 und 30 Millionen Euro. Eine typische Größe in unseren Fonds sind 15 Millionen Euro. Ab einer Beteiligung von 10 Millionen Euro erhält man üblicherweise einen Sitz mit Stimmrecht im Anlageausschuss.

Welche Renditen kann der Anleger in Zeiten starker Renditekompression erwarten? 

Die Entwicklung der sinkenden Renditen betrifft natürlich den gesamten Immobilienmarkt. Für den dritten LIP-Fonds werden Renditen zwischen 4,75 bis 5,25 Prozent erwartet, wobei konservativ gerechnet wurde. Der erste LIP-Fonds war mit 6,75 Prozent kalkuliert, die Ausschüttung lag zuletzt bei 7,5 Prozent. Ziel ist es, die gestellte Marke zu übertreffen.

Derzeit bieten Logistikinvestments noch immer eine um circa 2 Prozent höhere Überschussrendite als zum Beispiel 2007, so dass bei unverändert niedrigen Zinsen noch weiter steigende Preise und sinkende Renditen erwartet werden können.

Geographische Ausrichtung – Deutschland als bedeutendster Logistikmarkt in Europa

Der deutsche Markt ist mit Abstand der größte Logistikmarkt in Europa. Gerade in Krisenzeiten sind deswegen hierzulande deutlich geringere Schwankungen am Markt zu verzeichnen als bereits bei den nächstgrößeren Märkten in Frankreich und Großbritannien. In Deutschland haben die Renditen selbst in der Wirtschaftskrise 2008/2009 um weniger als einen Prozentpunkt nachgegeben, während diese in anderen Märkten teils mehr als zwei Prozentpunkte verzeichneten. Das wird sich ähnlich auch in der Corona-Krise wiederholen. 

Logistikimmobilien in Zeiten von Corona

Logistik ist derzeit die gefragte Assetklasse. Bei dem Thema Toilettenpapier und Atemschutzmasken hat sich gezeigt, wie wichtig Logistik ist. Die Branche lief vorher schon gut, aber jetzt rückt sie noch stärker in den Fokus. In Folge des Lockdowns hat es einen unwahrscheinlichen Schub für den E-Commerce vor allem auch im Lebensmittelbereich gegeben. Viele derjenigen, die sich bisher beim Online-Bestellen noch zurückgehalten hatten, werden wohl auch künftig diesen Kanal weiter nutzen. Die ohnehin schon hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien in diesem Segment wird sich daher weiter verstärken. Selbst die angeschlagene Automobilbranche ist wieder verstärkt auf der Suche nach Logistikflächen. Die Umstellung auf E-Autos, die weiter steigende Modellvielfalt sowie das teilweise 20 Jahre lange Vorhalten von Ersatzteilen benötigt neue und größere Flächen. 

Globalisierte Lieferketten werden durch Corona nicht verschwinden

Erfahrungen aus Krisen wie die der Corona-Pandemie stellen die weltweiten Lieferketten immer wieder auf den Prüfstand. Die Anfälligkeit dieses engen verzahnten Netzwerks wurde mit ausbleibenden Lieferungen, fehlenden Containern und unterbrochenen Supply Chains nur allzu deutlich. Doch wo liegt die Zukunft? Global, lokal oder „glokal“? Die Treiber der globalisierten Lieferketten – wie unterschiedliche Lohnstückkosten in den Weltregionen – werden durch Corona nicht verschwinden. Trotz aller positiven Aspekte von internationalen Wertschöpfungsketten wird Corona das Multisourcing beschleunigen. Mit der Verringerung der Abhängigkeit von einzelnen Zulieferern wird der Heimatmarkt und hier insbesondere die EU beim Bezug von Waren an Bedeutung gewinnen. Eine weitere Entlastung wird sicherlich auch eine höhere Lagerhaltung mit sich bringen. Die reine Lagerhaltung auf dem Lkw wird sich weiter reduzieren und zu weiteren Flächennachfragen führen. Einen Trend zur Rückverlagerung von Produktion durch das so genannte Nearshoring werden wir sicherlich bei Waren mit Versorgungsrelevanz erleben. Der Druck aus der Politik ist bereits hoch. Auch hier wird eine höhere Bestandshaltung zu neuen Flächengesuchen führen. Neben der internationalen Vernetzung und Multisourcing werden Daten und Digitalisierung immer wichtiger, um entlang der Supply Chain effizient managen, die richtigen Vorhersagen treffen und Lieferketten kurzfristig umstellen zu können.

Zur Person
Bodo Hollung ist Gründer und Geschäftsführer der LIP Invest GmbH, ein etabliertes Investmenthaus für Logistikimmobilien mit Sitz in München. Der Bankbetriebswirt und Immobilienökonom (IRE|BS) ist seit fast 15 Jahren in der Logistikimmobilienbranche tätig. Des Weiteren ist er als Dozent im Rahmen verschiedener Lehraufträge unter anderem an der IREBS, der HFWU und der Hochschule Aschaffenburg und in verschiedenen Gremien (ZIA, BVL, HypZert) aktiv.

LIP- Logistik-Fonds
Der kürzlich aufgelegte Immobilien-Spezial AIF „LIP Real Estate Investment Fund – Logistics Germany III“ hat eine Core-plus-Strategie und investiert ausschließlich in deutsche Logistikimmobilien. Der Fonds strebt nach einem attraktiven Risiko-Rendite-Verhältnis durch den Aufbau eines breit diversifizierten Portfolios. Die Fondsstrategie setzt auf eine starke Diversifizierung beim Einzelobjektvolumen, den Objekttypen, den Standorten, den Nutzergruppen sowie den Mietvertragslaufzeiten. Der Fokus liegt auf logistikaffinen Lagen mit nachhaltiger Flächennachfrage und Objekten mit Mietwachstums- und Wertschöpfungspotenzial. Eine umfangreiche Produkt-Pipeline sichert einen raschen Kapitalabruf. Neben ökonomischen Zielen berücksichtigt der Fonds auch Aspekte der Nachhaltigkeit, der sozialen Verantwortung und der Corporate Governance (ESG).

Logistikimmobilien allgemein
Logistikimmobilien sind zentrale Bestandteile für reibungslose Prozesse entlang der Wertschöpfungskette. Sie werden für den Umschlag und die Lagerung von Waren sowie die Durchführung von Mehrwertdienstleistungen genutzt. Dabei können je nach Nutzung und Gebäudemerkmalen verschiedene Immobilientypen unterschieden werden: Von Distributionszentren über Produktionslager, Umschlaghallen, Kühllager und Gefahrgutlager bis hin zu Fulfillment-Centern und Paketverteilzentren für den E-Commerce. Logistikimmobilien zeichnen sich durch eine lange Nutzungsdauer von bis zu 50 Jahren und vergleichsweise geringe Instandhaltungskosten aus. Nachhaltige Entwicklungen wie der boomende E-Commerce, immer kürzere Produktzyklen und eine Rückverlagerung von Produktion und Logistik nach Deutschland führen zu einer steigenden Nachfrage nach Logistikflächen.

Rechtliche Hinweise
Dieses Dokument dient Werbezwecken. Ausführliche produktspezifische Informationen und Hinweise zu Chancen und Risiken des offenen Spezial-AIF „LIP Real Estate Investment Fund -LOGISTICS GERMANY III“ („Fonds“) sind den jeweils gültigen Vertragsunterlagen (d.h. der Anlegervereinbarung, dem Zeichnungsvertrag, die gem. § 307 Abs. 1 und 2 KAGB bereitgestellten) sowie dem letzten Jahresbericht zu entnehmen. Jene Dokumente sind die alleinverbindliche Grundlage für den Kauf von Anteilen an dem von der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (Anschrift: Ferdinandstr. 61, 20095 Hamburg) verwalteten Fonds. Der Fonds ist ein offener Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen gem. § 284 KAGB und darf nicht an Privatanleger i.S.v. § 1 Abs. 19 Nr. 31 KAGB vertrieben werden.

Bitte beachten Sie, dass in der Vergangenheit erzielte Ergebnisse keine Garantie für eine künftige Wertentwicklung darstellen. Der Wert einer Anlage und die Höhe der Erträge können sowohl fallen als auch steigen, und es gibt keine Garantie dafür, dass die Anlageziele erreicht werden. Es ist möglich, dass der Anleger nicht den gesamten ursprünglich investierten Anlagebetrag zurückerhält. Die steuerliche Behandlung von Kapitalerträgen hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann sich zukünftig ändern.

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Datenquelle ist, soweit nichts anderes angegeben wurde, LIP Invest.